Loi ALUR : ce qui change tout de suite maintenant !

La loi ALUR (pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové) a été publiée au journal officiel du 26 mars 2014.

On ne fera pas le résumé des 180 articles –ou presque- qu'elle comporte, mais selon que vous soyez locataire, acquéreur, vendeur, propriétaire bailleur ou copropriétaire, voici les 3 mesures phares qui vont changer la donne.

Vous êtes acquéreur

1/ Les annonces doivent désormais mentionner le montant TTC des honoraires de l'agence immobilière exprimé en pourcentage du prix de vente, si ceux-ci sont pris en charge par l'acquéreur. A noter que ce montant ne devra pas être indiqué s'il est à la charge du vendeur.

2/ S'il s'agit d'une acquisition d'un bien en copropriété, des informations spécifiques doivent apparaître dans les annonces : le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots dans la copropriété, le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel et si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures.

3/ Lors de la signature de l'avant-contrat, si le bien est un lot en copropriété, un ensemble de documents devra vous être adressé par le vendeur (lire ci-dessous, dans la partie relative au vendeur, le point n°3).

Vous êtes vendeur

1/ Seront désormais mentionnés dans les mandats (qu'ils soient simples, exclusifs ou Confiance) les moyens employés par l'agent immobilier -et le cas échéant par son réseau- pour diffuser auprès du public votre annonce immobilière.

2/ Dans les mandats exclusifs seront également précisées les actions que l'agent immobilier s'engage à exécuter pour promouvoir votre bien ainsi que les modalités de compte rendu qu'il vous doit. Notez que ces dispositions sont prises en compte par le réseau CENTURY 21... depuis 25 ans ! En effet, cette garantie d'action est présente dans les mandats Confiance depuis 1987 et nos engagements y sont écrits noir sur blanc

3/ Un ensemble (assez substantiel) de documents est à annexer à la promesse de vente s'il s'agit d'un bien en copropriété : une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données techniques, financières et physiques, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux d'assemblées générales des 3 dernières années, les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire (notamment le montant des charges courantes du budget prévisionnel ainsi que le montant des charges hors budget prévisionnel), les sommes restant dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires ainsi que les sommes qui seront dues par l'acquéreur au syndicat, l'état global des impayés et la dette des fournisseurs, le montant de la part de fonds de travaux rattaché au lot vendu, le carnet d'entretien de l'immeuble

Vous êtes locataire

1/ Pour les contrats de location signés à partir du 27 mars 2014, le congé est réduit à 1 mois s'il émane du locataire pour les cas suivants : le locataire obtient un logement social, il est bénéficiaire de l'Allocation aux Adultes Handicapés ou il donne congés pour des raisons de santé. Cette mesure est d'application immédiate. La loi prévoit également que ce préavis sera réduit à un mois lorsque le locataire sera situé dans une zone tendue, mais pour appliquer cette mesure, en revanche, il faut attendre la parution du décret.

2/ Concernant le dépôt de garantie, pour les contrats de location signés à partir du 27 mars 2014, le délai de restitution est d'un mois quand l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire devra payer des intérêts à hauteur de 10% des loyers hors charges par mois de retard.

3/ Un recours est désormais possible en cas d'erreur de surface : si la surface habitable est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans le contrat de location, le propriétaire devra diminuer le loyer proportionnellement.

Vous êtes propriétaire bailleur

1/ Vous avez désormais l'obligation de transmettre gratuitement les quittances au locataire qui en fait la demande.

2/ De nouvelles informations doivent être mentionnées dans le contrat de location : le loyer de référence, le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, la nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou le dernier renouvellement du bail, les équipements d'accès aux technologies d'information et de communication ainsi que la surface habitable.

3/ La révision du loyer ne pourra pas excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) ; la demande de révision doit être formulée dans un délai d'un an, autrement il sera considéré que vous y avez renoncé pour l'année écoulée. La révision ne prendra effet qu'à compter de la demande.

Vous êtes copropriétaire

1/ L'obligation du compte bancaire séparé par copropriété est instaurée, à l'exception des copropriétés de moins de 15 lots ; l'assemblée générale peut, dans ces petits immeubles, en dispenser le syndic. A noter : le syndic peut ouvrir ce compte dans l'établissement bancaire de son choix.

2/ Chaque copropriétaire doit désormais souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu'il soit ou non occupant de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires est également tenu de s'assurer contre ces mêmes risques. En cas de refus de l'assemblée, le syndic peut lui-même souscrire cette assurance au nom du syndicat.

3/ Le syndic doit désormais mettre à votre disposition le carnet d'entretien de l'immeuble.

D'autres mesures, -et pas des moindres-, sont en attente de décrets pour pouvoir être appliquées :
c'est le cas notamment de la Garantie Universelle des Loyers (qui doit entrer en vigueur le 1er janvier 2016), l'encadrement des loyers (qui exige la création d'observatoires dans certaines agglomérations), la fixation du montant maximal des honoraires de location à la charge du locataire, la création d'un contrat de bail type et d'un état des lieux type, l'encadrement des honoraires de syndic (contrat forfaitaire) et l'obligation de constitution de provisions pour travaux.

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