Tout connaître de la fiscalité immobilière…

1) Les impôts locaux. Les taxes foncières et d’habitation sont liées à une habitation principale ou secondaire.

La taxe foncière : elle incombe au propriétaire du logement au 1^er janvier de l’année. Son taux d’imposition est fixé chaque année par les collectivités territoriales (mairie, communauté de communes, département, etc.). Son calcul se base sur la valeur locative cadastrale diminuée de 50 % en tenant compte des charges, des frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. Le montant dépend du type de construction, de la taille du logement, des éléments de confort (par exemple : nombre de salles de bains).

Cette taxe s’acquitte chaque année en automne. L’avis d’imposition comprend aussi le montant de la taxe sur les ordures ménagères qui correspond au ramassage des poubelles.

A savoir : les logements neufs ou ceux situés dans les zones franches urbaines (ZFU) sont exonérés de taxe foncière pendant respectivement deux et cinq ans.

Des exonérations sont également prévues sous condition de ressources pour les personnes suivantes :

- les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI) ;

- les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) quel que soit leur âge et les personnes âgées de plus de 75 ans au 1^er janvier de l'année d'imposition.

En cas de vente, le notaire pourra la répartir prorata temporis entre le vendeur et l'acquéreur.

La taxe d’habitation : elle est due par l’occupant au 1^er janvier de l’année en cours quel que soit son statut. Autrement dit, tout le monde la paie ! Du propriétaire au locataire en passant par le sous-locataire, le colocataire, une personne hébergée gratuitement et même un usufruitier. Elle est établie sur la base de la valeur locative cadastrale de l'habitation et de ses dépendances, c’est-à-dire à partir de l’équivalent du loyer diminué d’abattements facultatifs (laissés à la discrétion des communes). Pour les résidences principales, elle est établie sur la valeur locative nette.

A savoir : si en tant que bailleur votre logement mis en location reste vide après le départ de votre locataire et qu’il est meublé, c’est à vous de régler la taxe d’habitation.

Quelques cas d'exonérations sont prévus par la loi :

- les titulaires de l'allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) ;

- les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ;

- les titulaires d'une carte d'invalidité.

S'agissant de la résidence principale, il existe des abattements pour charge de famille.

A savoir : vous avez agrandi la surface habitable de votre logement ? Vos taxes foncière et d’habitation seront majorées. Pour des travaux effectués en 2015, la répercussion sera effective sur les impôts locaux de 2016.

2) L’impôt sur la plus-value immobilière. Par principe, toute vente est imposable en cas de plus-value. Il existe néanmoins quelques cas d’exonérations :

- vente de sa résidence principale ;

- vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 30 ans ;

- ventes inférieures à 15 000€ ;

- ventes par certains retraités ou invalides sous conditions ;

- vente d’une résidence secondaire sous conditions.

Il faut déduire du prix de vente le prix de revient du bien selon les modalités suivantes :

- le prix d'achat ;

- les frais d'acquisition au réel ou au forfait de 7,5% du prix d'achat ;

- les travaux sur facture ou forfait de 15% du prix d'achat, à condition d'être propriétaire du bien depuis plus de 5 ans.

Il convient ensuite de déduire un abattement en fonction du nombre d'années de détention du bien :

- 2% par an entre la 6^e et la 17^e année ;

- 4% par an entre la 18^e et la 24^e année ;

- 8% par an à compter de la 25^e année.

Le montant obtenu constitue la plus-value nette imposable. Ensuite, il suffit d’appliquer le taux d'imposition qui est de 34,5 % (dont 15,5 % de prélèvements sociaux). Depuis le 1^er janvier 2013, les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000€ sont surtaxées (entre 2 et 6% selon leur montant).

3) L’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). La valeur nette taxable de votre patrimoine (valeurs mobilières et immobilières auxquelles on soustrait les emprunts contractés pour les acquérir et toutes les autres dettes) dépasse 800 000€ au 1^er janvier 2016 ? Alors vous êtes assujetti à l’ISF dont le taux dépend de la valeur du patrimoine net taxable et s’évalue par tranche :

entre 800 000€ et 1,3 millions € : 0,5% ;

entre 1,3 millions € à 2,57 millions € : 0,70% ;

entre 2,57 millions € et 5 millions € : 1%

supérieur à 5 millions € et inférieur ou égal à 10 millions € : 1,25%

supérieure à 10 millions € : 1,5%

Notez cependant que si le patrimoine net taxable excède 1,3 millions €, le barème s’applique dès la fraction dépassant 800 000€ (et non à partir de 1,3 millions €).

4) La fiscalité des revenus fonciers. Propriétaire d’un bien immobilier que vous louez, vous êtes redevable de l'impôt sur le revenu net de la location que vous déclarez :

- soit directement sur votre déclaration de revenus générale n° 2042 (régime dit du « micro-foncier ») si le montant des loyers perçus n’atteint pas 15 000€. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué pour tenir compte des charges de la location).

- soit en optant pour le régime réel. Vous devez alors remplir une déclaration annexe (2 formulaires existent n° 2044 et 2044 S, complétés par le 2044 EB). Ce qui vous permet de déduire pratiquement toutes les charges de la location, y compris les travaux d'entretien (à l'exclusion des charges récupérables sur les locataires), de remise en état périodique du logement et même d'amélioration (à l'exclusion de la construction). Vous déduisez aussi les intérêts de tous les emprunts contractés pour cette location. Le déficit éventuel (hors intérêts d'emprunt) peut être reporté sur le revenu global à concurrence de 10 700€ et, pour le surplus, sur les revenus des dix années suivantes.

L’imposition va dépendre de votre niveau de taux marginal d’imposition sur le revenu (5,5%, 14%, 30%, 40% et 45%). Prenons un exemple : si votre taux est de 40% - revenus fonciers inclus – c'est ce taux qui s'appliquera sur au moins une partie de vos revenus fonciers.

Depuis 1998, les revenus fonciers – comme d’ailleurs tous les autres placements qui génèrent des intérêts – sont assujettis aux prélèvements sociaux, soit 15,5% des loyers nets après les déductions et les abattements forfaitaires prévus par la loi (allant de 14% à 50% selon les régimes de location).

En cas d’investissement locatif bénéficiant d’un régime fiscal spécifique (Scellier, Robien, Borloo, Malraux) s’ajoutent des abattements sur les revenus (amortissement ou déductions spécifiques) liées à chaque disposition. Les avantages qui en résultent peuvent être cependant limités dans le cadre du dispositif général de plafonnement des niches fiscales : 10 000€ en 2016 (18 000€ en outre-mer) pour les opérations réalisées cette année. A noter que la location en meublé (les régimes LMP - location meublée professionnelle - et LMNP - location meublée non professionnelle) ne relève pas de la catégorie des revenus fonciers mais des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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