Résoudre la pénurie de logements grâce aux bureaux inoccupés.

En effet, dès les années 1990, une étude indiquait que 10% du parc de bureaux demeuraient vacants, ce qui avait incité l’Etat à tenter l’aventure. Avec un succès mitigé puisque, en deux décennies, seuls 33 000 m² de bureaux avaient été transformés chaque année en logements dans la capitale, soit 300 à 400 appartements. Aujourd’hui, selon les dernières sources[1] de l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR), il existerait quelque trois millions et demi de mètres carrés de bureaux vides en Île-de-France et cinq millions dans la France entière. Ce qui représente respectivement un potentiel de 46000 et 55000 logements.

Des assouplissements juridiques envisagés.

Récemment, diverses propositions ont émergé afin d’accélérer ces conversions en passant outre le coefficient d’occupation des sols, en élargissant le financement de tels travaux voire en supprimant l’obligation de prévoir des parkings pour tout nouvel immeuble destiné à l’habitat. Des assouplissements réglementaires souhaités par les professionnels qui arguent qu’aux abords des universités et des grandes écoles, l’absence de places de parking voire d’ascenseur ne gênerait guère les étudiants rarement motorisés et dotés de bonnes jambes pour grimper les étages.

De réelles contraintes.

Cependant, les immeubles de bureaux ne font pas forcément des logements de qualité, d’autant que leurs emplacements ne correspondent pas toujours à des zones de vie, qu’ils sont souvent éloignés des centres-ville, des commerces et des transports en commun. Sans compter les difficultés juridiques et les contraintes réglementaires qui s’imposent à ce type de travaux, notamment dans le domaine des économies d’énergie.

Des opérations parisiennes réussies.

Nonobstant cela, la mairie de Paris se félicite aujourd’hui d’avoir mené à bien plusieurs opérations en dépit de leur faible rentabilité. Forte de ce succès et grâce à des mesures fiscales incitatives, la municipalité a relevé de 250 000 m² son objectif de transformation d’ici à 2020, notamment en logements sociaux. Ce qui ne manquera pas de soulever quelques problèmes, le taux de vacances des bureaux ne dépassant pas aujourd’hui 4% à Paris et 7% en Île-de-France.

Un coût de transformation très élevé.

Au résultat, il apparaît que la transformation de bureaux en logements coûte très cher, avec un surcoût évalué de 20% à 30% par rapport à la construction d’un immeuble neuf ; soit 2000€ du mètre carré pour cette conversion contre 1600€ à 1700€ pour du neuf construit sur un terrain nu. Et ne pourrait donc convenir, a priori, qu’aux zones dites « très tendues ». A l’évidence, il s’agit d’une solution qui ne saurait à elle seule résoudre la pénurie de logement, loin s’en faut.

[1] http://www.apur.org/sites/default/files/documents/transformations_bureaux_logements.pdf