Rentrée immobilière 2024 : Quels sont les défis du marché immobilier en septembre ?

En cette rentrée de septembre 2024, le marché immobilier français connaît des mouvements contrastés. Après une année 2023 marquée par une relative stabilité, les premiers mois de 2024 ont été ponctués de hausses modérées des prix de l'immobilier dans certaines régions et de stagnation dans d'autres. Les données disponibles pour le mois de septembre montrent une légère reprise des transactions, notamment dans les grandes villes comme Paris, Lyon, et Bordeaux, où la demande reste soutenue malgré des conditions de financement plus strictes.

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Les chiffres CENTURY 21 indiquent que les prix des logements anciens ont augmenté de 2,1 % en moyenne sur un an. Cependant, cette moyenne cache de fortes disparités régionales. Par exemple, les prix à Paris continuent de croître, atteignant 11 400 € le mètre carré en moyenne, tandis que certaines villes moyennes enregistrent une baisse des prix, comme Nancy (-1,2 %) ou Le Mans (-0,8 %).

Le volume des transactions, bien qu'en légère baisse par rapport à l'année précédente, reste à un niveau élevé. Selon les données de l'INSEE, environ 1 million de transactions immobilières ont été enregistrées au cours des 12 derniers mois, soit une baisse de 3 % par rapport à 2023. Cette baisse s'explique principalement par des conditions d'accès au crédit plus strictes, notamment en raison de la hausse des taux d'intérêt.

Quel taux de crédit immobilier ?

L'un des principaux défis pour les acheteurs en cette rentrée 2024 est la hausse continue des taux de prêt immobilier. Après plusieurs années de taux historiquement bas, la Banque Centrale Européenne (BCE) a amorcé une remontée des taux directeurs pour lutter contre l'inflation, entraînant une augmentation des taux d'intérêt des prêts immobiliers.

En septembre 2024, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans s'établit à 3,8 %, contre 2,5 % un an plus tôt. Cette hausse des taux a un impact direct sur la capacité d'emprunt des ménages. Par exemple, pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, la mensualité passe de 1 058 € à 1 187 €, soit une augmentation de près de 130 € par mois.

Face à cette situation, les banques sont devenues plus sélectives dans l'octroi de crédits. Les conditions d'octroi se sont durcies, avec un taux d'endettement maximum fixé à 35 % des revenus des ménages, et une demande de plus en plus fréquente d'apport personnel, souvent de l'ordre de 10 à 20 % du montant total du projet. Cette situation complique l'accès à la propriété pour les primo-accédants et pousse certains acheteurs potentiels à revoir leurs projets à la baisse ou à différer leur achat.

 Quelles sont les villes les plus prisées en cette rentrée 2024 ? 

La géographie du marché immobilier en France reste marquée par de fortes disparités. Certaines villes continuent d'attirer les investisseurs et les acheteurs, tandis que d'autres peinent à séduire. En septembre 2024, Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes figurent parmi les villes les plus recherchées, notamment pour leur dynamisme économique, leur qualité de vie et leur offre culturelle.

Paris reste une valeur sûre malgré des prix élevés. Le marché parisien est soutenu par une demande internationale, des projets d'urbanisme ambitieux et une offre limitée. Le 16e arrondissement, le Marais et les quartiers proches du canal Saint-Martin sont particulièrement prisés.

Lyon, souvent surnommée la "capitale des Gaules", bénéficie de sa position stratégique au carrefour de l'Europe, de son dynamisme économique et de son attractivité pour les étudiants. Les prix y sont en moyenne de 5 500 € par mètre carré, avec des quartiers comme la Presqu'île et la Croix-Rousse particulièrement recherchés.

Bordeaux, avec son cadre de vie agréable et sa proximité avec la côte atlantique, continue de séduire. La ville a vu ses prix augmenter de 4 % sur un an, avec un prix moyen de 4 800 € par mètre carré. Les quartiers de Saint-Michel et des Chartrons sont en pleine mutation et attirent de nombreux investisseurs.

Enfin, Nantes, avec un prix moyen de 4 200 € par mètre carré, connaît un fort dynamisme. La ville séduit par son développement économique rapide, son patrimoine historique et son engagement en faveur de la transition écologique. Le quartier de l'Île de Nantes est particulièrement en vogue.

Quel est l'impact de l'inflation sur le marché immobilier ?

L'inflation reste un facteur clé à prendre en compte pour comprendre les dynamiques du marché immobilier en cette rentrée 2024. Avec un taux d'inflation annuel avoisinant les 4 %, les coûts de construction et de rénovation ont significativement augmenté, ce qui se répercute sur les prix des biens immobiliers neufs et anciens.

Pour les promoteurs immobiliers, l'augmentation des coûts des matières premières et de la main-d'œuvre engendre des marges réduites, voire négatives sur certains projets. Certains chantiers ont été retardés ou même annulés, ce qui limite l'offre de logements neufs et exerce une pression à la hausse sur les prix du marché.

Pour les acheteurs, l'inflation se traduit par une érosion du pouvoir d'achat immobilier. Alors que les prix augmentent, les salaires ne suivent pas toujours le même rythme, ce qui réduit la capacité des ménages à investir dans l'immobilier. En outre, les coûts d'entretien et de rénovation des biens augmentent, ce qui peut dissuader certains acheteurs de s'engager dans des projets de réhabilitation.

Les investisseurs sont également impactés. Si l'immobilier reste une valeur refuge face à l'inflation, les rendements locatifs tendent à diminuer en raison de la hausse des prix d'achat et des charges liées à l'entretien des biens. Cependant, dans un contexte d'incertitude économique, l'immobilier reste attractif pour ceux qui recherchent une protection contre l'inflation, notamment à travers l'investissement locatif.

Comment se comportent les primo-accédants face aux nouvelles conditions du marché ?

La rentrée immobilière 2024 s'annonce particulièrement complexe pour les primo-accédants. Ces derniers sont confrontés à une série d'obstacles qui rendent l'accès à la propriété plus difficile. La hausse des taux de prêt immobilier, l'augmentation des prix de l'immobilier dans les grandes villes et le durcissement des conditions d'octroi de crédit sont autant de facteurs qui compliquent leur parcours d'achat.

Selon une étude récente de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre de primo-accédants a chuté de 15 % par rapport à 2023. Cette baisse s'explique par une capacité d'emprunt réduite en raison de la hausse des taux et par des exigences plus strictes en termes d'apport personnel. De plus, les prix élevés dans les métropoles obligent de nombreux primo-accédants à se tourner vers des villes moyennes ou des zones périurbaines, où les prix sont plus abordables.

Cependant, les primo-accédants peuvent encore trouver des opportunités, notamment en profitant des dispositifs d'aide à l'achat comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou les subventions locales. De plus, l'immobilier neuf, bien que plus cher à l'achat, peut offrir des avantages fiscaux intéressants, comme la TVA réduite ou l'exonération de taxe foncière pendant les premières années.

Quels sont les conseils pour investir dans l'immobilier en 2024 ?

Investir dans l'immobilier en 2024 nécessite une stratégie bien réfléchie et adaptée aux conditions actuelles du marché. Voici quelques conseils de nos conseillers CENTURY 21 pour réussir votre investissement en cette rentrée :

1. Diversification géographique : Il est essentiel de ne pas concentrer son investissement dans une seule zone. Envisagez d'investir dans des villes émergentes ou dans des quartiers en pleine mutation qui offrent un potentiel de valorisation intéressant. Par exemple, des villes comme Rennes ou Montpellier, où les prix sont encore accessibles, pourraient offrir de belles opportunités de plus-value à moyen terme.
2. Préparation financière : Avec la hausse des taux d'intérêt, il est crucial de soigner son dossier de financement. Assurez vous de présenter un apport personnel solide et de limiter votre taux d'endettement. N'hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures conditions de prêt. 3.Investissement locatif : L'investissement locatif reste une option attractive, notamment dans les grandes villes où la demande locative est forte. Privilégiez les quartiers bien desservis par les transports en commun et proches des commodités.
3.  Investir dans des villes étudiantes : Les villes universitaires comme Toulouse, Lille ou Grenoble offrent un marché locatif dynamique, particulièrement en septembre, lorsque les étudiants recherchent activement des logements. L'investissement dans des petites surfaces, comme les studios ou les T1, est généralement une valeur sûre dans ces villes.
4. Investir dans l'immobilier ancien : L'immobilier ancien, bien que nécessitant souvent des travaux de rénovation, peut offrir des opportunités d'achat à des prix plus attractifs. De plus, certains dispositifs fiscaux comme la loi Malraux ou le dispositif Denormandie permettent de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants pour la rénovation de biens anciens dans certaines zones.
5. Optimisation des rendements locatifs : Pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, envisagez la location meublée, qui offre souvent des loyers plus élevés que la location nue. De plus, le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse. 6.Prudence face à l'évolution du marché : Compte tenu de l'incertitude économique et des fluctuations des taux d'intérêt, il est essentiel de rester vigilant quant à l'évolution du marché immobilier. Suivez de près les indicateurs économiques et adaptez votre stratégie d'investissement en fonction des tendances du marché.