Renégocier son crédit immobilier

Cette stratégie s’avère une opération financièrement gagnante. Vous pouvez alléger votre mensualité ou/et raccourcir la durée des remboursements. Reste que la renégociation n’est pas intéressante à tous les coups. Avant de se lancer dans ce genre de démarche, mieux vaut donc mettre tous les atouts de son côté. Explications.

Que faut il demander ?

L’objectif consiste à décrocher un taux d’intérêt moins élevé que celui que vous avez. Cela vous permettra de payer moins d’intérêts et donc de réduire le coût total de l’emprunt. A ce petit jeu de la renégociation, seuls les titulaires de prêts à taux fixe sont concernés par un éventuel réexamen des conditions de leur crédit car, contrairement aux emprunteurs à taux révisables, ils ont figé leur taux à un instant "t" et n’ont donc jamais bénéficié de la baisse des taux sur les marchés.

Quand renégocier ?

La renégociation n’est envisageable qu’à plusieurs conditions :

* D’abord, la différence de taux entre celui du prêt initial et celui du nouveau doit être de 1 à 1,5 % minimum.

* Ensuite, le prêt en cours doit être "jeune". Autrement dit, il ne doit pas avoir dépassé le premier tiers de sa durée de vie. Ainsi, un prêt sur vingt ans ne doit pas avoir plus de sept ans d’âge. Pourquoi cette condition sur l’ancienneté du crédit ? Les mensualités payées les premières années sont largement consacrées aux remboursements des intérêts, c’est donc en début de prêt que le gain est appréciable. Autrement dit, s’il vous reste entre 1 et 3 ans de crédit à payer, tout ce remue-ménage ne vous fera rien économiser. Dans ce cas abstenez-vous !

Enfin, pour générer une économie significative, mieux vaut disposer de nombreuses années de remboursements devant soi. Par exemple, réduire de 100 euros une mensualité de remboursement d’un crédit dont il reste trois ans à courir fait économiser 3 600 euros (100 x 36 mois). En revanche s’il reste quinze ans à payer, le gain se monte à 18 000 euros (100 x 180 mois).

Ces conditions réunies, le rachat devient une solution vraiment intéressante. L’obtention d’un taux moins élevé permet en général d’alléger les mensualités en conservant la durée ou de raccourcir la durée du crédit sans toucher aux montant des mensualités ou, mieux encore, de combiner les deux.

Rester dans sa banque

Le premier réflexe consiste à demander à sa banque une révision du taux concédé quelques années plutôt. À coup sûr, cette dernière ne va guère apprécier cette requête. C’est même souvent un sujet qui fâche. Au premier rendez-vous, le chargé de clientèle se gardera de faire une offre, au mieux il proposera de revenir le voir, avec en mains une offre concurrente.

Pour couper court à toute tentative de renégociation, le banquier va expliquer que c’est impossible car, lorsque l’établissement a consenti le prêt, il a dû lui-même emprunter le capital aux conditions de marché du moment. En fait, les banques de réseau financent en partie les crédits accordés en piochant dans leurs fonds propres, à savoir à partir des dépôts de leurs clients. Elles ont donc tout pouvoir de réviser les conditions de crédit.

Avant de faire toute proposition, le banquier va examiner votre cas et passer au crible votre situation financière. Il va regarder si, depuis la souscription du crédit, vous avez toujours vos revenus domiciliés chez lui, s’il a enregistré des incidents de paiement, si vous avez réalisé d’autres placements, etc. L’évolution de votre salaire constitue aussi une donnée importante capable de déterminer l’ampleur de son geste commercial.

Si la banque accepte la renégociation, la révision des conditions de crédit ne signifie pas pour autant que vous décrochez un taux canon. Le nouveau taux s’apparente davantage à un taux intermédiaire, à mi-chemin entre le taux initial et le taux d’appel.

Il n’en reste pas moins que rester dans sa banque s’avère être la situation la plus simple et surtout la plus économique. Il faudra seulement s’acquitter des frais de dossier destiné à réaliser un avenant au crédit en cours et à éditer un nouvel échéancier. Là encore, tout est une question de négociation.

Changer de banque

Votre banque refuse la renégociation ? Adressez-vous sans complexe à un autre établissement afin qu’il rachète votre prêt en cours et vous en propose un autre moins cher dans la foulée. Pour décrocher des propositions de rachat, il convient de faire jouer la concurrence en faisant soi-même le tour des banques ou en confiant cette mission à un courtier en prêts immobiliers.

A savoir : changer de banque signifie redémarrer un nouveau prêt. Ce changement génère des frais annexes liés à la mise en place du nouveau prêt. Et ils sont nombreux !

* L’indemnité en cas de remboursement anticipé

Impossible d’échapper au paiement des indemnités en cas de remboursement anticipé qui représentent six mois d’intérêts plafonnés à 3 % maximum du capital restant dû.

* Le coût d’un changement de garantie financière

Un changement d’établissement financier obligera toujours à interrompre la garantie financière (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution) de l’ancien prêt pour en souscrire une autre liée au crédit qui démarre. C’est une dépense de quelques milliers d’euros qu’il faut prendre en compte. Ainsi, dans le cas d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers (PPD), les frais de mainlevée oscillent entre 0,5 et 1 % du montant du prêt, auxquels s’ajoute une nouvelle prise d’hypothèque qui coûte environ 2 % du montant du prêt. Le prix à payer est moindre pour une caution, mais cette dépense consécutive au rachat d’un prêt mérite d’être prise en considération.

* Les frais de dossier

Il faut presque toujours s’acquitter de frais à la souscription de tout crédit. Ils avoisinent quelques centaines d’euros.

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