Réduisez le montant de vos charges de copropriété !

Alors, comment faire pour endiguer cette inflation annoncée des charges ? Pour qui accepte de se plonger dans les comptes de son immeuble et d’éplucher les contrats en tous genres, de les comparer, il existe de vrais gisements d’économies. Pour se retrouver dans le maquis des charges, voici une analyse poste par poste.

 
L’eau.

Impuissants face à l’envolée du prix du m3 d’eau enregistrée ces dernières années, les copropriétaires peuvent prendre des mesures pour contrôler, voire réduire leur consommation. Pour de nombreux professionnels et associations de consommateurs, la pose de compteurs individuels constitue une solution efficace pour en réduire la facture (elle est obligatoire dans tous les immeubles construits depuis 2008 pour l’eau froide et le sera pour toutes les habitations en 2017 pour l’eau chaude).

Chaque copropriété est libre de décider de poser des compteurs individuels si la majorité absolue le souhaite. Néanmoins, dans les vieux immeubles, la pose de compteurs s’avère impossible car trop coûteuse. Aussi, la seconde piste pour procéder à des économies d’eau consiste-t-elle à faire la chasse aux fuites. Des toilettes ou un robinet qui gouttent peuvent coûter cher au bout de quelques mois…

Le chauffage.

C’est un poste lourd. Il pèse entre 20 % et 30 % des charges d’une copropriété. Les frais se répartissent en dépenses de fonctionnement de la chaudière (entretien, réparation, révision, etc.) et celles liées à la consommation de combustible (fioul, gaz ou autres.). L’âge de la chaudière et son état ont un impact direct sur les performances énergétiques et sur la consommation de chaleur.

Pour des installations complexes ou vieillissantes sur lesquelles vous manquez d’informations techniques fiables, demandez un diagnostic thermique à un bureau d’études. Son audit permettra de faire le tri entre ce qui a été fait et ce qu’il reste à faire avec un classement par degrés d’urgence.

Ce rapport permettra de prendre des dispositions efficaces, et vous informera sur la qualité du travail mené par le chauffagiste en charge. Ce sera l’occasion de renégocier son contrat ou d’y mettre un terme. Si possible, prévoyez dans le contrat une clause d’intéressement en cas d’économies réalisées sur le combustible.

Quant au suivi de la consommation, il n’est pas aisé. Vous ne pouvez connaître les quantités consommées de fioul ou de charbon qu’à condition d’avoir identifié les stocks en début et en fin de saison de chauffe, tout en prenant soin de déduire la part éventuelle de combustibles destinée à la production d’eau chaude.
 

L’ascenseur.

C’est le poste qui monte ! La loi du 2 juillet 2003 sur la sécurisation et l’entretien des ascenseurs oblige les copropriétés à réaliser dans un certain délai de coûteux travaux. S’il est impossible de faire l’impasse sur ces dépenses, il s’agit d’éviter le pire et de tout payer au prix fort. C’est au conseil syndical et au syndic d’être attentifs aux devis et d’en considérer le coût mais aussi la qualité des prestations.

Selon la taille des immeubles et l’état du (ou des) ascenseur(s), la dépense par copropriété peut se chiffrer entre 7 000 et 50 000 €, voire davantage. Avant de décider, mieux vaut recourir au diagnostic d’un bureau d’études indépendant. Il sera en mesure de réaliser un cahier des charges, de lancer les appels d’offres et de surveiller le déroulement des travaux.

Voir notre vidéo sur "avoir un ascenseur"

 

L’assurance.

En apparence indolore, cette dépense annuelle mérite attention. En principe, la réévaluation des primes s’effectue sur la base de l’indice de la Fédération française du bâtiment (FBB), mais de nombreux assureurs ne respectent pas cette limite et la dépassent allègrement. Comment savoir si vous payez trop cher votre contrat de MRH ? Considérez l’évolution de la prime ces cinq dernières années. Si vous constatez une hausse annuelle de plus de 5%, alors que vous n’avez pas connu de sinistres, c’est anormal.

Demandez régulièrement des devis à des compagnies concurrentes, histoire de comparer et de prouver à votre assureur que la prime payée est supérieure au marché. Une simple discussion suffit parfois à diminuer la prime ou à baisser la franchise. Aucun accord n’est trouvé ? Souscrivez ailleurs un contrat moins cher tout en veillant à ce que les garanties soient équivalentes, voire supérieures.

Les contrats de maintenance et de services.

La renégociation des contrats d’entretien et de maintenance accumulés au fil des ans constitue une source d’économie importante. Ces prestations, souvent forfaitaires, sont-elles utiles ou superflues ? Obligatoires ou facultatives ? Détaillez-les une à une, afin de juger de leur réel intérêt.

Tous les 3 ou 5 ans, chaque contrat devrait être révisé. C’est un moyen d’obtenir des prix en phase avec le marché. Cette mise en concurrence ne doit pas toujours aboutir à la sélection de la société la moins-disante. Certaines entreprises ont tendance à casser les prix avec un contrat incluant le minimum de prestations. En revanche, le moindre service supplémentaire est facturé au prix fort.

N’oubliez pas de préciser dans le contrat la définition des tâches, leur périodicité, les résultats attendus (absence de corrosion, température minimale, etc.), voire les éventuelles sanctions ou pénalités pour non-respect de ces clauses.

 
Le syndic.

Impossible de s’en passer à moins d’avoir un copropriétaire motivé qui assume le rôle de syndic bénévole. Au regard des autres dépenses, sa prestation reste modique, même si la mise en place d’un contrat-type depuis mars 2015 a paradoxalement conduit à une augmentation des tarifs.

Quoi qu’il en soit, pour être utile à la copropriété, son action doit être efficace. A la copropriété de juger de la qualité de son travail à l’occasion du renouvellement de son mandat. La rationalisation des dépenses passe par une gestion prévisionnelle des charges de la part du syndic, car tout dépannage dans l’urgence ou au coup par coup se paie au prix fort.

Une copropriété gérée par un bon professionnel doit en principe anticiper les problèmes de fond, quitte à programmer longtemps à l’avance les gros travaux. Gestionnaire de plusieurs immeubles et assurant dès lors un important volume de réparations, le syndic est souvent bien placé pour négocier les tarifs des fournisseurs. 

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