Que choisir pour investir : une petite ou grande surface ?

Compte tenu du prix encore élevé de la pierre, la taille du bien va surtout dépendre de votre capacité financière au moment d’acheter et de votre taux d’endettement. Quelle est la combinaison gagnante financièrement ? Zoom sur les points forts et faibles des petites et des grandes surfaces.

Les petites surfaces : rendement élevé et défilé des locataires

Bien sûr, pour les budgets serrés, la question ne se pose pas. La chambre de bonne, la studette ou le studio constituent les premiers prix. Atouts de ces logements "mouchoirs de poche" ? Ils affichent des rendements élevés - soit entre 5 et 7 % - bien loin devant les grandes surfaces.

Le studio rencontre toujours un franc succès auprès des jeunes, des actifs célibataires et des couples.

Revers de la médaille : la rotation des locataires est élevée. Pour se rapprocher de la fac, du travail, de sa petite amie, le locataire "solo" et nomade n'hésitera pas à vite larguer les amarres. La durée moyenne d’occupation d’un studio est de 29 mois contre deux fois plus pour une maison ou un grand appartement.

Fréquent, ce défilé des occupants comporte un double risque pour le bailleur. D’abord, entre chaque locataire, le logement peut rester vide quelques jours ou semaines, soit un manque à gagner qui va grignoter la rentabilité. Ensuite, ce turn-over génère une dégradation accélérée du bien (déménagements et installations à répétition). Mieux vaut donc toujours prévoir un budget pour assurer un entretien régulier et une remise en état.

Certains collectionnent les studios, pourquoi ? C’est une façon d’investir des "petites sommes" au fur et à mesure de ses possibilités. Cette option offre aussi l’avantage de jouer la carte de la diversification ce qui, en matière de placements, est toujours payant. Par exemple, le départ brutal d’un locataire sur trois ne réduit pas à néant vos rentrées locatives. En multipliant les occupants, vous minimisez aussi le risque d’impayés. Ce serait vraiment jouer de malchance que les trois en même temps ne vous paient plus rien du jour au lendemain.

Enfin autre atout en cas de besoin de trésorerie, vous pouvez ne céder qu’un seul bien et conserver les autres. Toujours au chapitre de la revente : compte tenu de son "petit" prix, un studio trouve preneur plus vite qu’un grand appartement.

Mais attention gérer plusieurs biens n’est pas de tout repos. Aucun bail n’a été conclu à la même date, aucune charge n’est prélevée au même moment, et pour peu que vous ayez souvent des travaux à faire, cela peut vous occuper pas mal de temps. Vous pouvez confier la gérance de vos biens à un professionnel (agence immobilière ou administrateur de biens), mais cela a un coût. Ces frais comme toutes les garanties locatives (assurance loyers impayés, dégradation, vacance locative, etc.) sont en partie déductibles de vos revenus fonciers, mais ils grignotent un peu plus votre rendement.

La grande surface : des locataires fidèles et bons payeurs

A l’inverse du studio, la grande surface est moins rentable. Comptez entre 3 et 5 % par an pour un grand logement. Mais il s’agit d’une location plus pérenne. Grâce à un rendement récurrent, vous avez, sur une longue période, de grandes chances d’être gagnant(e).

Les locataires de maison ou de grands appartements sont généralement assez fidèles. Ce sont souvent des ménages avec enfants. Ces occupants sont généralement bons payeurs, avec la plupart du temps deux actifs au foyer - donc en principe deux revenus - pour régler le loyer en fin de mois. Cette situation diminue les risques d’impayés.

Ces familles partent rarement sur un coup de tête. La proximité du lieu de travail du couple, la scolarité des enfants, il y a pas mal de choses à organiser avant de changer de toit. D’après de nombreuses statistiques, les occupants de logements familiaux restent en général deux fois plus de temps que les locataires de studios. Cette faible rotation des locataires vous assure donc de longues périodes sans travaux.

Enfin, la pénurie des grands logements sur le marché locatif joue en votre faveur. Les grandes surfaces représentent 1/8 des locations, les petites surfaces se taillant la part du lion. Ces biens étant rares, vous n’aurez, en principe, pas de problèmes pour trouver preneur sauf à exiger un loyer prohibitif. Sachez néanmoins que le temps de relocation d’une grande surface peut durer plus longtemps que pour un studio. C’est normal compte tenu du montant de loyer à débourser et des demandes de qualité et de confort.

A la revente, le manque de grandes surfaces disponibles sur le marché vous permettra de vous en séparer à un bon prix.

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