Propriétaires bailleurs, déduisez vos charges de vos revenus fonciers !

Même si l’un des projets du nouveau président de la république consiste à davantage taxer les investisseurs immobiliers, au travers de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) entre autres, les différents gouvernements qui l’ont précédé ont souhaité soutenir l’investissement locatif par diverses mesures fiscales. Notamment par le biais d’une déduction possible desdits revenus fonciers d’une part des charges de copropriété d’un bien non meublé : autrement dit la possibilité de déduire directement de ses gains une fraction de ces dépenses. Ce qui peut occasionner une baisse substantielle des taxes à payer l’année suivante.

Une déclaration en deux temps

Premier préalable, le contribuable en question aura dû opter pour l’imposition au régime réel (et non du microfoncier qui, lui, offre un abattement de 30% forfaitaire en compensation de ces charges). Par ailleurs, il faut comprendre qu’en raison du système des provisions réglées au syndic, la déduction s’opère en deux temps. Ainsi, lors de la déclaration de ses revenus fonciers sur le fameux formulaire 2044 (concernant donc l’année précédant cette déclaration), le bailleur indiquera le montant acquitté au syndic de copropriété au titre des provisions.

Nul besoin de calculer ce qui est à déduire

À noter que doit être stipulée la totalité des provisions versées même si le syndic n’en a pas eu l’usage ou si la ventilation des dépenses est déjà connue et permettrait de connaître précisément quel montant sera réellement défalqué à terme. Une fois n’est pas coutume, nul besoin de réfléchir ou de calculer : il suffit d’additionner les sommes avancées au syndic au titre des provisions pour charges tout au long de l’année d’imposition. Mais, l’année suivante, le bailleur devra porter au chapitre de ses revenus le total des règlements non déductibles, régularisant de fait la déduction portée sur la déclaration de l’année précédente.

Une réintégration nécessaire

Une petite gymnastique arithmétique qui consiste à réintégrer dans son revenu foncier la part des charges non-déductibles d’une part et celles récupérables sur le locataire d’autre part (le cas échéant).

Mais prenons plutôt un exemple, toujours plus parlant.

En 2016, vous avez déclaré sur la ligne (229) « provision pour charges payées en 2015» de la déclaration des revenus fonciers, l'intégralité des provisions versées au syndic tout au long de l’année 2015. Dans notre exemple, 1200€.

En 2017, sur la ligne (230) « régularisation des provisions pour charges déduites en 2016», vous allez additionner les charges locatives payées par votre occupant (300€) + les charges non déductibles comme les dépenses d’agrandissement (disons 150€) + les éventuels fonds remboursés par le syndic (100€). Le total de ces sommes correspond donc au montant des charges non déductibles (mais que vous avez pourtant déduites en 2016), dans notre exemple 300 + 150 + 100 = 550€.

Un dispositif finalement simple

Et c’est donc cette somme que vous allez réintégrer dans votre revenu dans la fameuse ligne 230 de régularisation des provisions pour charges déduites en 2016 puisque ces 550€ que vous avez mentionnés en 2016 ne sont pas, en définitive, à déduire et qu’il faut bien que vous les réintégriez dans vos revenus fonciers. Certes, cela peut paraître compliqué de prime abord, mais une fois qu’on aura compris que ces déductions de charges se font sur deux ans (la première année : on déduit toutes les charges et l’année suivante on réintègre ce qui n’était finalement pas déductible), tout s’éclaire.

Pour en savoir davantage sur la déduction de vos charges foncières, reportez-vous au site Service public que met à votre disposition l’État.