Préparer son investissement locatif

A moins d’être riche comme Crésus ou d’avoir hérité d’un oncle d’Amérique, l’achat immobilier ne s’improvise jamais ! Encore moins pour une opération destinée à la location. Tout va dépendre de l’horizon de l’acquisition et du type de bien convoité.

Se constituer une épargne

Vous projetez un investissement locatif d’ici à 5 ans ? Mieux vaut dans la mesure du possible commencer à épargner régulièrement sur un plan ou compte Epargne Logement ou à mettre de l’argent de côté sur des produits de trésorerie (Livrets) sans risque. Accumulées, ces sommes constitueront l’apport personnel. Ce "pactole" est précieux pour décrocher un taux d’intérêt pas trop élevé.

Ce côté "fourmi" est apprécié par les banques qui n’hésitent pas à proposer de meilleurs taux à ceux qui amènent du cash pour financer une partie de leur projet.

Pouvoir s’endetter

Disposer d’un apport personnel constitue un bon point, mais cela ne suffit pas à boucler le financement. Il faut également être en mesure d’emprunter, et donc d'accroitre sa charge financière. Ce n’est pas évident pour des ménages qui remboursent le crédit immobilier de leur résidence principale. S’ils sont déjà endettés à 33 %, difficile d’envisager des mensualités supplémentaires. En revanche, si ce même crédit touche à sa fin ou vient d’être intégralement remboursé, le financement peut s’envisager avec plus d’aisance de trésorerie.

En matière d’investissement locatif, les banques prennent en compte que l’opération en question va générer des revenus locatifs et que ces derniers vont en partie aider à payer les mensualités de crédit.

Toutefois, il faut être conscient que la perception de loyers est assez aléatoire. Tomber sur un locataire mauvais payeur ou garder plusieurs mois un logement vide suffisent à donner un coup de canif aux recettes escomptées. Dans ce cas, il faut être en mesure d’assumer "seul(e)" les échéances ou d’avoir souscrit au préalable une bonne garantie de loyers impayés ou de carence locative.

Surfer sur la fiscalité

Pour un achat dans le neuf, notamment avec le dispositif Scellier, la fiscalité immobilière est intéressante. Entre le 1er janvier et le 31 décembre 2012, ce dispositif permet de minorer l’impôt sur le revenu à hauteur de 13 % du montant de la transaction. Dans l’ancien, le montant des travaux et des intérêts d’emprunts est déductible des impôts. L’achat avec les régimes Malraux ou en Loueur Meublé Non professionnel (LMNP) permet aussi de défiscaliser.

Doper sa retraite

Face à la déconfiture des bourses, le placement pierre est considéré comme un complément de retraite relativement stable. Une fois le crédit payé, l’immobilier locatif devient une source de revenus d’appoints capable d’étoffer une pension retraite. Ce scénario est envisageable à condition de disposer d’au moins dix ans devant soi. Cela permettra de rembourser un prêt avec des mensualités en phase avec ses capacités financières. L’idéal est de faire coïncider la fin de crédit avec le départ à la retraite. Afin que la baisse de revenu soit en phase avec la baisse des "grosses" dépenses.

Sélectionner le bien adéquat

Outre l’aspect financier, mieux vaut savoir quel type d’investissement réaliser ? Selon vos besoins et vos goûts, les formules d’investissement locatif varient : acheter nu et louer; acheter avec un locataire en place, acheter un logement neuf et meublé dans une résidence avec services (de tourisme, d’affaires, seniors), acheter pour ses enfants. Il faut savoir si un jour vous (ou vos proches) prévoyez d’occuper les lieux ou si l’investissement est purement financier.

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