L’usufruit temporaire : la bonne idée !
Le Code civil est précis : l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété. Ainsi des parents âgés pourront-ils, par exemple, faire don de leur résidence principale à leur progéniture tout en gardant la libre disposition des lieux jusqu’à leur décès, ce qu’on appelle l’usufruit.
Moins connu en revanche, le principe inverse : la donation temporaire d’usufruit (DTU) qui permet de céder l’usage d’un bien immobilier à son enfant (pour l’habiter ou pour le mettre en location) mais cette fois, en restant propriétaire.
Transférer l’usage du bien.
Pour bien comprendre le système, sachez que la propriété d’un immeuble (appartement ou maison) comporte trois volets : la nue-propriété (le capital proprement dit), l’utilisation du bien et les revenus de ce bien. Dans le cadre d’une DTU, le détenteur du bien conserve la nue-propriété mais transfère l’usage et les revenus du bien.
Voilà qui devrait arranger la situation d’étudiants ou de jeunes couples qui n’auraient pas les moyens de se loger.
Un subterfuge pour échapper à l’ISF et à l’impôt !
Par ailleurs, et c’est là un atout non négligeable du dispositif, la valeur du bien est fiscalement transmise à l’usufruitier. Ce qui signifie que le nu-propriétaire n’est plus tenu de la déclarer au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). De la même façon, si l’usufruitier loue à un tiers le logement, ce sera lui qui déclarera les loyers perçus, permettrant là encore au nu-propriétaire de réduire son imposition.
Un acte notarial peu coûteux.
S’il n’y a pas de durée imposée pour cet usufruit temporaire, il est habituellement fixé à dix ans car son imposition (eh oui…) se calcule par décennie : 23% de la valeur du bien de 0 à 10 ans, 46% de 11 à 20 ans et 69% de 21 à 30 ans. Une somme rondelette tout de même !
Pas forcément puisque la législation vous permet de donner à chacun de vos enfants, et par période de 15 années, jusqu’à 100 000€, largement de quoi échapper à cette taxation. Reste à régler le notaire, obligatoire pour cette donation temporaire d’usufruit, et dont les honoraires sont libres mais fonction de la valeur du bien.