Loi ALUR : qu'est-ce que ça change pour les propriétaires ?
1. L'évolution du contrat de location
-Un modèle type de bail et d'état des lieux sera défini par décret. Le contrat de location se dote de nouvelles mentions obligatoires, dont notamment : le nom du locataire, les équipements, le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement, le montant du loyer médian de référence si le logement se situe en zone tendue (là encore, fixé par décret) et le montant du dernier loyer acquitté par le dernier locataire.
-Une prise en charge totale des frais de location pour le bailleur, à l'exception de la réalisation de l'état des lieux, la rédaction du bail, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire, qui seront, eux, partagés avec le locataire.
-Une liste de pièces justificatives, que peut demander le bailleur au locataire, sera définie par décret en Conseil d'Etat. Elle établira clairement quels sont les documents qu'un propriétaire pourra demander au locataire, avant signature du contrat de location. Jusqu'à présent, il existait uniquement une liste de pièces interdites, que le bailleur ne pouvait, en aucun cas, demander au locataire. Il était ensuite libre de réclamer d'autres documents, qui ne figuraient pas dans cette liste d'interdits.
-Une révision du dépôt de garantie des logements meublés, qui ne pourra dépasser un montant correspondant à deux mois de loyer, pour couvrir les coûts de remise en état liés à l'ameublement du logement.
-Une pénalité égale à 10% du dépôt de garantie, par mois de retard, en cas de rétention illégale de celui-ci par le bailleur. A savoir : le délai laissé au propriétaire, pour rendre le dépôt de garantie au locataire, passe de deux mois à un mois, s'il ne figure pas de réserves dans l'état des lieux.
-Une modification du délai de préavis pour les logements vides, qui passera de trois mois à un mois dans les zones dites tendues.
2. L'encadrement du loyer
-Un loyer médian de référence : la loi prévoit la mise en place d'un loyer médian de référence, dans les zones dites tendues (soit les agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre entre offre et demande, comme Paris, Nantes ou Nice). Il sera fixé chaque année par le préfet, selon le type de logement et le secteur géographique. Ce loyer médian de référence permettra de fixer un loyer de référence majoré de 20%, au-delà duquel le propriétaire ne pourra pas aller, ainsi qu'un loyer minoré (inférieur de 30% au loyer médian) en-deçà duquel il pourra demander une hausse. Dans certaines conditions, le propriétaire pourra également demander un complétement de loyer, si le logement qu'il propose présente un caractère exceptionnel, comme, par exemple, un emplacement privilégié ou une vue imprenable.
-La création de la Garantie Universelle des Loyers (GUL) : gratuite et publique, elle protègera, à compter du 1er janvier 2016, les propriétaires des loyers impayés, pendant une durée de 18 mois maximum, à hauteur du loyer médian local. Cette garantie n'est pas obligatoire. Les propriétaires peuvent lui préférer la caution. Le renoncement éventuel au bénéfice de la garantie universelle des loyers (GUL) doit être expressément mentionné dans le contrat de location.
-La révision du loyer : si le locataire constate un écart de plus de 5% entre la surface habitable du logement, mentionnée dans le contrat de location, et la surface réelle. Il pourra demander une diminution du loyer proportionnelle à cette différence. Il devra, pour ce faire, intenter une action en justice.
-Le délai de prescription relatif aux régularisations tardives des charges et loyers passe de cinq à trois ans.
3. La décence du logement
- La mise en place d'une grille de vétusté, définie par décret. Elle devra déterminer les modalités de prise en compte de la vétusté en matière de réparations locatives.
- Une astreinte de 1 000 euros par jour de retard pour les propriétaires d'un logement indécent refusant d'engager des travaux malgré les injonctions des pouvoirs publics.
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