Les SCPI fiscales
Il en existe actuellement une douzaine sur le marché. Coup de projecteur sur les atouts et les inconvénients de la pierre papier.
La SCPI c’est quoi ?
Cousine des Sicav, la Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) s’achète en parts. Chargé de piloter cette société dotée d’un portefeuille d’immeubles, un professionnel de la gestion immobilière s’occupe de tout ! Cela va des achats de plusieurs centaines de lots dans différents immeubles, à la sélection des programmes, la recherche des locataires en passant par l’encaissement des loyers et le paiement des charges (taxes, travaux, etc.). Il existe actuellement douze SCPI fiscales, dont neuf en Scellier (immobilier neuf) et trois en Malraux (immobilier ancien).
Quels atouts ?
* Le ticket d’entrée est accessible. Selon les SCPI, le prix de la part évolue entre 480 et 5.000 euros, soit des montants moins élevés qu’un achat immobilier en direct.
* Financée à crédit ou comptant, cette opération est plus simple et plus rapide à monter qu’une opération d’immobilier physique.
* Pas de souci de gestion locative contrairement à la détention en direct. La société de gestion s’occupe de tout. D’ailleurs, avec plusieurs centaines de logements en portefeuille, le gérant mutualise les risques de vacance et ne craint pas une baisse de rendement en cas de lots vides.
* Les rendements oscillent entre 3 et 5 % bruts selon la composition des portefeuilles.
* Une fiscalité quasi immédiate : Cerise sur le gâteau la déduction d’impôts en SCPI, notamment en Scellier est presque instantanée. Elle prend effet le premier jour du mois suivant la souscription des parts. C’est un avantage de taille. Pour mémoire pour un achat d’un logement en direct, c’est la date de signature chez le notaire qui fait foi. Ce type de placement dans la pierre papier est parfois judicieux à réaliser en fin d’année fiscale pour minorer, voire gommer ses impôts.
Quels inconvénients ?
Même s’il ne s’agit pas d’un bien physique, la durée de détention minimum des parts de SCPI est de 9 ans minimum, mais il faut plutôt compter 12 ou 13 ans, le temps de laisser à la société de gestion le temps de "liquider" la SCPI, c’est-à-dire de revendre tous les appartements en bloc ou au détail. En cas de revente avant la date de détention imposée (9 ans en Scellier), vous risquez un redressement fiscal.
Attention aux frais d’entrée et de trésorerie qui viennent amputer une partie de la mise de fond ! En fait, 95 % du prix d’achat est réellement investi.
Il faut aussi tenir compte des frais annuels de gestion qui viennent régulièrement grignoter le rendement.
Ne perdez pas de vue que les reventes des parts avant terme sont parfois difficiles, voire impossibles. Le marché secondaire de la SCPI n’est pas aussi fluide qu’on le pense. Cette facilité d’investissement et la réduction d’impôt qui y est attachée ne doit pas faire oublier qu’il faut choisir ce placement avant tout pour des raisons immobilières et non fiscales.