Les résidences services : un investissement judicieux ?

Dans un contexte de crise immobilière et financière, l’achat d’une résidence services demeure un placement encore préservé. L’abondance de programmes reflète la bonne santé de ce secteur. Toutefois, cet investissement aux rendements garantis doit se choisir avec précautions.

Définition.

Investir dans une résidence services consiste à acheter un appartement (ou une maison) dans un ensemble immobilier strictement dédié à la location. Vous louez votre bien à un professionnel en charge de la gestion de tous les lots de la résidence. A lui de le meubler, de rechercher les locataires, d’accueillir la clientèle, d’encaisser les loyers, d’assurer l’entretien et le nettoyage du logement et des parties communes. A mi-chemin entre l’hôtel et le meublé traditionnel, la résidence services s’adresse à des clients en quête d’une location de courte ou longue durée.

Il existe quatre types de résidences : la résidence de tourisme conçue pour accueillir des vacanciers ; celle d’affaires destinée à recevoir des personnes en déplacement professionnel ; la résidence étudiante pour les jeunes en cours de formation ; enfin, la résidence médicalisée appelée aussi Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).

Des revenus garantis.

Atout de la formule pour le bailleur que vous êtes ? Peu importe les périodes d’inoccupation, l’exploitant verse un loyer net de charges. Ces revenus sont perçus chaque mois, trimestre ou semestre. Un bail commercial est signé entre vous et le professionnel de la location. D’une durée de 9 à 12 ans dans la plupart des cas, ce bail imposé par l’exploitant fixe les modalités de fonctionnement de la location. En général, il précise l’indexation du loyer, les scénarios en cas de revente, les droits et les devoirs de chaque partie.

Un investissement à titre de diversification.

Les tickets d’entrée pour ces biens vont de 40 000€ pour les résidences étudiantes à 200 000€ pour un Ehpad. Attention, cet investissement locatif n’est pas destiné à tout le monde. L’opération s’envisage comme une diversification de patrimoine, par exemple comme complément de revenus défiscalisés au moment de la retraite. La majorité des investisseurs sont d’ailleurs des quadragénaires ou quinquagénaires fortement fiscalisés qui font en sorte d’achever le remboursement de leur prêt en fin de vie active. La plupart adoptent des statuts fiscaux attrayants comme le Loueur meublé professionnel (LMP) et le Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Atout non négligeable : l’investissement dans une résidence services est exempté de TVA. Toutefois, en cas revente avant vingt ans, il faudra rembourser une partie de la TVA au fisc. Par exemple, une cession du logement après neuf ans obligera à rétrocéder la TVA à hauteur de 11/20.

Des critères pour bien choisir.

Comment choisir face à une offre de plus en plus abondante ? Les critères de sélection à prendre en considération sont la situation géographique et l’emplacement. Les opérations à la campagne ont attiré ces dernières années plus d’investisseurs que de touristes. Ne surpayez pas les programmes. Le mètre carré n’a pas la même valeur à Cannes, à Laval ou dans les Vosges ! Soyez vigilant sur la nature du bail commercial signé pour une longue durée. Veillez également à la bonne réputation et à la solidité financière de la société qui s’engage à vous verser des revenus. L’an passé, certains investisseurs se sont mordu les doigts en voyant leur exploitant mettre la clef sous la porte. Pour que cet investissement soit viable et rapporte des loyers, la résidence doit être bien gérée. Pour être sûr de la qualité du gestionnaire et de sa solidité financière, mieux vaut choisir celui qui a pignon sur rue et une réelle expérience en la matière.

Une fiscalité attrayante.

La fiscalité liée à cette opération est avantageuse à plusieurs titres. D’abord, elle vous exonère du paiement de la TVA à 20%. Ensuite, elle donne accès aux statuts de LMP et de LMNP qui permettent de défiscaliser tout ou partie des revenus tirés de la location. Reste que le LMP n’est accessible que si vous engrangez au moins 23 000€ de loyers bruts annuels, recettes qui doivent se montrer supérieures aux revenus de vos autres activités. A ce propos, prenez garde aux montages clés en main simplistes avec des rentabilités trop séduisantes !

Revendre après 9 ans ?

C’est le point le plus délicat de ce genre d’opération. La revente en cours ou en fin de bail est toujours possible - à condition de rembourser la TVA - mais souvent difficile. D’abord, ce marché est étroit car il s’agit de revendre un bien situé dans un cadre spécifique. Il n’intéresse donc pas tous les acheteurs et sûrement pas ceux en quête d’une résidence principale ou d’une maison de famille. Fluides en période de faste, ces transactions peuvent se scléroser en cas de ralentissement ou de baisse du marché. Ensuite, l’incertitude plane sur le prix de vente. Outre la conjoncture immobilière locale du moment, il dépend de l’emplacement du bien, de l’état général du bâtiment, de son taux de remplissage et, bien sûr, de sa rentabilité.

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