Les Précautions à prendre avant d'acheter

Vous venez de visiter un bien qui vous a tapé dans l’œil ? Pour disposer de plus d’informations que ce que le propriétaire veut bien vous dire, menez vous-même votre enquête.

Glanez des informations dans le voisinage, le quartier, auprès du syndic ou de l’agent immobilier chargé de la vente.

Utile, cette collecte de renseignements vous aidera à prendre votre décision. Elle pourra aussi avoir une influence au moment de négocier le prix avec le vendeur.

Revue de détail des grands « classiques » à ne négliger sous aucun prétexte !

Des visites sous toutes les coutures:

* Demandez à visiter tous les lieux liés à la vente de l’appartement ou de la maison : une chambre de service, une annexe, un parking, des combles, une remise au fond du jardin, un local, un atelier ou bien une cave. Une visite complète évitera d’avoir de mauvaises surprises une fois le bien « principal » acheté.

Mieux vaut par exemple savoir si la chambre de service de l’appartement est habitable ou a des allures de placard à balais, si la place stationnement située en sous-sol est accessible ou pas à une grosse berline, s’il y une cave ou pas, etc.

* Dans les vieux immeubles, l’état des sous-sols en dit long sur la bonne ou mauvaise santé d’une construction et de ses fondations.

* Renseignez-vous sur l’âge de la chaudière, histoire de savoir si elle est en fin de vie ou pas. Si elle a plus de dix ans, soit « vieille », sachez que pour la changer, il faudra débourser entre 2 000 et 3 000 euros.

 * Visitez le bien en question à plusieurs heures de la journée, permet de se rendre de compte de son ensoleillement.

* Lisez attentivement la batterie de diagnostics immobiliers désormais obligatoires pour la vente d’un bien. Payés par le vendeur, ces expertises sont au maximum au nombre de huit (surface, amiante, plomb, Diagnostic de Performance Energétique, Etat des Risques Naturels et technologiques, gaz, termites, électrique).

Toutefois, cette liste peut être moins importante. En fait tout va dépendre du type de bien acheté (pas de certification de surface pour une maison) ou de la situation géographique (le diagnostic « termites » n’est pas obligatoire dans certaines régions). Le vendeur doit, en principe, avoir tous les diagnostics le jour de la première visite ou les suivantes. L’ensemble de ces documents doit être consultable avant le jour de la signature de la promesse de vente. Le temps de vous laisser assimiler toutes ces données. Sachez malgré tout que ces diagnostics obligatoires ne sont qu’informatifs. Autrement dit, sauf danger grave pour la santé, ces constats ne génèrent pas de travaux obligatoires. Une information importante peut faire capoter votre achat : la présence de termites.

* Pour les maisons à la campagne, mieux vaut s’enquérir sur d’éventuelles servitudes de passage ou de puisage. Une fois chez eux, certains ne supportent pas de voir passer en permanence les voisins sur leur terrain ou sous leurs fenêtres.

* Informez-vous aussi sur l’existence ou non d’un raccordement au tout à l’égout pour les maisons. D’ici quelques années, les fosses septiques seront interdites et les réseaux d’assainissement seront obligatoires. A ce moment là, la facture risque d’être salée pour le propriétaire surtout si la maison se trouve à plusieurs centaines de mètres du réseau ! La note va dépendre de la distance à parcourir pour se raccorder !

En savoir plus sur "bien évaluer un logement"

L’environnement et le quartier :

 * Baladez-vous dans le quartier à plusieurs heures de la journée. Certaines nuisances surviennent parfois le soir (bar, restaurant en pied d’immeuble, stade de foot, salle de concert, de sport, boite de nuit, etc.) ou en journée (atelier de confection, dépôt de bus, zone de déchargement des camions pour les magasins, zone de livraison d’un garage, etc.). Préoccupez-vous aussi de la proximité des transports en commun, des commerces, si besoin des écoles et de leur réputation.

* Une visite au service d’urbanisme de la mairie permet de savoir si ce secteur évoluera dans le futur, s’il sera le théâtre d’un aménagement urbain ou si l’immeuble sera frappé d’alignement. Les charges de copropriété : C’est un poste sous haute surveillance pour les appartements. Certains candidats acheteurs ont parfois refusé d’acheter devant le montant trop élevé des ces dépenses récurrentes. Car ces sommes à débourser s’ajoutent aux mensualités d’un crédit déjà lourd.

* Demandez à consulter les trois derniers relevés de charges et les trois derniers procès verbaux de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Ces documents officiels constituent une mine d’informations pour connaître les travaux programmés ou à avenir, l’état de l’immeuble et celle des finances de la copropriété, l’existence ou non de copropriétaires mauvais payeurs ou insolvables, les procédures judiciaires ou les contentieux en cours, etc.

* Un ravalement imminent, la réfection d’une toiture, le remplacement des canalisations d’eaux usées ou la mise aux normes des ascenseurs sont des dépenses importantes. Elles sont négociables au moment de sceller une transaction. Acheteur et vendeur doivent en discuter ensemble et les répartir à l’amiable.

* Certains syndics sont en principe en mesure de fournir le « Carnet d’entretien » de l’immeuble qui recense l’historique des travaux déjà réalisés.

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Les impôts locaux :

Les taxes foncière et d’habitation payées par le vendeur vous en diront long sur le niveau d’imposition de la commune.

De plus en plus élevées, ces ponctions fiscales locales sont à prévoir dans votre budget car elles sont exigibles tous les ans. Un détail qui ne trompe pas : une commune avec beaucoup d’entreprises installées sur son territoire sera riche (puisqu’elle récoltera de la taxe professionnelle) et elle sera donc moins gourmande en taxes locales pour les habitants. Ce qui ne sera pas le cas d’une ville sans aucune autre rentrée fiscale et qui ne comptera que la recette des impôts locaux.

Autre signe révélateur : le nombre important ou pas de constructions d’équipements publics à venir (crèche, école, salle de sports, etc.). Les habitants seront forcément sollicités via les impôts locaux. Pour réduire la ponction fiscale, la subtilité consiste parfois à acheter dans la commune d’à côté moins gourmande en taxes.

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