Les formes de propriété

La pleine propriété

Si vous êtes seul à être propriétaire, vous avez la pleine propriété de votre bien, à savoir :

- l’usus : vous pouvez l’utiliser, y vivre

- le fructus : vous pouvez en tirer profit ; par exemple le louer et percevoir les loyers

- l’abusus : vous pouvez en disposer (exemple : le vendre, le donner… En cas de vente, seule votre signature suffit, sauf si vous êtes marié et que ce bien constitue le logement de la famille (article 215 alinéa 3 du Code Civil).

La copropriété

Si vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’un lot en copropriété, vous avez la pleine propriété de votre partie privative mais détenez une quote-part dans les parties communes (vos charges de copropriété dépendront de cette quote-part).

Vous devez en revanche respecter les règles édictées par le règlement de copropriété, qu’elles concernent les parties communes ou privatives.

Un règlement de copropriété peut par exemple interdire l’exercice d’une activité professionnelle dans une partie privative ou la mise en place d’une parabole sur un balcon privatif.

En cas de vente d’une partie privative, seule la signature du copropriétaire est requise, et non celle du syndic ou des autres copropriétaires.

Des documents spécifiques à la copropriété sont alors nécessaires :

- derniers procès-verbaux de l’Assemblée Générale des copropriétaires

- certificat de mesurage attestant la superficie de la partie privative (loi Carrez)

- règlement de copropriété

- relevé de charges / certificat d’apurement des charges (article 20 de la loi de 1965 réglementant la copropriété)

- avances de Trésorerie (fonds de roulement)…

L’acquéreur peut également s’adresser au syndic pour consulter le carnet d’entretien de la copropriété.

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L'indivision

Si vous êtes plusieurs propriétaires d’un même bien, vous êtes en situation d’indivision.

Votre quote-part dépendra très souvent du montant du bien que vous avez financé au départ. Des co-indivisaires ne sont donc pas nécessairement titulaires de parts égales. Un indivisaire peut sortir de l’indivision à tout moment.

En cas de vente, l’accord de tous les co-indivisaires est requis. Le produit de la vente est réparti entre les co-indivisaires en fonction de leur quote-part. Si l’un d’eux ne souhaite pas vendre, il pourra racheter la part des autres. A défaut, il pourra être contraint judiciairement à vendre.

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L'usufruit

Si vous laissez la jouissance de votre bien à une autre personne, que celle-ci peut y habiter ou le louer et recueillir les loyers, elle en a l’usufruit. Vous êtes alors juridiquement appelé nu-propriétaire. L’usufruitier doit assurer la conservation du bien, l’entretenir et payer toutes les charges liées à la possession (ex : la taxe d’habitation)

Par exemple :

- une femme qui survit au décès de son mari peut opter entre une part en pleine propriété du patrimoine du défunt (elle est alors héritière avec les descendants) ou l’usufruit des biens.

- Les parents ont l’usufruit des biens de leurs enfants mineurs. En cas de vente d’un bien en usufruit, il faut la signature du nu-propriétaire et l’accord de l’usufruitier.

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