Les baux d'habitation

Nous ne parlerons ici que des baux de droit commun non meublés, et non des baux particuliers qui font l’objet d’une réglementation spécifique, tels que les locations saisonnières, meublées, celles régies par la loi de 1948 ou les baux commerciaux.

Un bail d’habitation est un contrat par lequel un propriétaire-bailleur laisse la jouissance de son bien immobilier à un locataire, à charge pour ce dernier d’en payer un loyer et d’en "conserver la substance" (l’entretenir). Le bail doit obligatoirement être écrit.

Il est pris pour une durée de :

- 3 ans si le propriétaire-bailleur est une personne physique

- 6 ans si le propriétaire-bailleur est une personne morale (ex : une société)

Il est reconduit par tacite reconduction pour une période identique, c’est-à-dire qu’en cas de silence des parties, il se renouvelle automatiquement.

Un bail conclu le 2 mars 2012 par exemple se renouvellera par tacite reconduction si les parties ne se manifestent pas le 2 mars 2015, puis le 2 mars 2018…

Le locataire peut demander la résiliation de son bail à tout moment. Il doit néanmoins respecter un préavis de trois mois par principe. Ce délai peut être écourté à un mois dans certains cas prévus par la loi, tels qu’une perte d’emploi non volontaire, une mutation professionnelle, lorsque le locataire perçoit le RMI ou qu’il est une personne âgée et invoque des raisons de santé.

Il peut aussi résulter d’un commun accord entre le propriétaire et son locataire.

Le propriétaire-bailleur, quant à lui, ne peut demander la résiliation du bail qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis de six mois et pour un motif prévu par l'article 15 de la loi du 6 Juillet 1989. 

Ce motif peut être :

- la reprise pour soi, un ascendant ou un descendant (il récupère le bien pour y habiter lui-même, ou y faire vivre l’un de ses enfants par exemple) ;

- un manquement du locataire à ses obligations contractuelles (non-paiement des loyers, dégradation du bien…) ;

- la vente

LA VENTE D’UN LOGEMENT PAR UN PROPRIÉTAIRE-BAILLEUR

Vous êtes propriétaire-bailleur et souhaitez vendre votre bien immobilier ?

Deux alternatives s’offrent à vous :

1) vendre libre de toute occupation.

Mais attention, ceci ne peut pas se faire à tout moment et est réglementé. En effet, le locataire a dans pareille hypothèse un droit de préemption sur le bien, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur l’achat.

Le propriétaire-bailleur doit lui notifier au moins six mois avant l’échéance du bail un congé pour vente (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier).

Ex : Monsieur Dupont est propriétaire d’un appartement qu’il loue à Mademoiselle Oliveira. Le bail a été conclu le 12 décembre 2010, reconduit tacitement depuis. S’il souhaite vendre son bien, il devra notifier un congé pour vente à Mademoiselle Oliveira au plus tard le 11 juin 2016.

Attention : pour être valable, ce congé doit avoir été reçu par Melle Oliveira au plus tard le 11 juin.

Si le propriétaire bailleur ne dispose pas d’un délai suffisant, il est préférable de faire appel à un huissier qui devra déposer son acte au plus tard le 11 juin.

Figurent notamment dans le congé pour vente :

- les conditions de la vente, à savoir le bien et le prix - l’article 15 – II de la loi du 6 juillet 1989 qui explique toute la procédure à suivre. Le locataire a les deux premiers mois de son préavis pour répondre. S’il ne souhaite pas acheter, il peut partir à tout moment (la date butoir étant l’échéance du bail). Il pourra être contraint à laisser visiter le bien deux heures maximum par jour.

S’il souhaite acheter, un nouveau délai s’ouvre : la vente (c’est-à-dire la signature de l’acte authentique chez le notaire) devra se réaliser au plus tard dans les deux mois s’il n’a pas besoin d’un prêt pour financer l’acquisition, 4 mois s’il en a besoin d’un.

Toute modification du prix à la baisse entraîne un nouveau congé pour vente adressé au locataire, qui a alors un mois pour manifester son intention d’acquérir ou pas (les délais de 2 ou 4 mois supplémentaires en cas d’acceptation demeurent inchangés).

Si le propriétaire n’a pas respecté ces démarches et que le droit de préemption du locataire n’a donc pas été purgé, il ne lui reste que la seconde alternative :

2) vendre occupé, c’est-à-dire avec son locataire.

Il suffira alors de trouver un acquéreur au profil d’investisseur car il reprendra le bien et le locataire aux conditions du bail. L’article 3 alinéa 13 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l’information du locataire de son nouveau propriétaire ou mandataire.