Les avantages du prêt d’accession sociale (PAS)

Ses spécificités.

Ce prêt dont les règles de fonctionnement sont édictées par l’État offre deux atouts majeurs. 1) Il ouvre droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). Cette somme est versée directement par la CAF à la banque. Cette dernière déduit ce montant de votre mensualité de crédit. 2) Les prêts PAS bénéficient de frais réduits et de la garantie du SGFGAS (Société de Gestion du Fonds de Garantie de l'Accession Sociale à la propriété).

Les conditions d’accession au prêt.

Pour bénéficier du PAS, l’emprunteur doit avoir des revenus inférieurs à un plafond de ressources. Les critères retenus pour l’obtention de ce crédit sont la composition du ménage, le nombre de personnes à charge et le lieu du logement.

La zone géographique à prendre en considération est celle de la ville du futur bien : Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois français. Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobiliers sont élevés, outre-mer, Corse et îles. Zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île de France. Zone C : reste du territoire français. Les ressources prises en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence de l'ensemble des personnes qui occuperont le logement, établis au titre de l'année n-2 (quelle que soit la date d'émission de l'offre).

Les conditions concernant le bien acheté.

Le logement financé par la banque doit répondre à plusieurs conditions : - il doit être la résidence principale de l’emprunteur, de ses ascendants ou descendants ou de ceux de son conjoint ; - il peut être neuf ou à construire, ancien avec ou sans travaux ; - le PAS peut également financer uniquement des travaux afin d’améliorer le logement, dans le but de réaliser des économies d’énergie, un agrandissement, une extension ou une surélévation. Le montant des travaux doit s'élever à 4 000€ au minimum.

A savoir : ce prêt ne finance pas l’achat d’un bien destiné à la location.

Le montant.

Sans limite de montant, le PAS peut financer jusqu’à 100 % du coût total d’une opération immobilière. Les banques généralistes ne proposent pas spontanément le PAS à leurs clients. La raison ? Comme pour le PC, cet emprunt est réglementé par l’État. Le montage du dossier et les démarches administratives sont plus contraignants que pour un prêt libre.

Le taux.

Le PAS peut être proposé à taux fixe ou à taux révisable. Déterminés librement par les établissements de crédit, les taux d’intérêts affichés sont au même niveau que ceux des prêts libres des banques. Comme pour tous les crédits, le taux dépend du montant de l’apport personnel et de la durée du prêt mais il est plafonné par les textes.

En 2016, le taux fixe plafond pour un PAS inférieur ou égal à 12 ans est de 3% ; entre 12 et 15 ans de 3,20% ; de 15 à 20 ans à 3,35% et plus de 20 ans à 3,45 %. Le taux variable est, lui, fixé à 3% quelle que soit la durée du remboursement.

La durée.

La durée de remboursement est comprise entre 5 et 25 ans, avec une prolongation possible jusqu’à 35 ans. Les remboursements anticipés volontaires ne sont possibles que s’ils atteignent au minimum 10% du capital emprunté.

Ses atouts.

Les autres atouts du PAS sont nombreux : - des frais de dossiers limités à 500€ ; - réduction des frais de garantie grâce à l'exonération du paiement de la taxe de publicité foncière équivalente à 0,60% du montant du prêt ; - exonération de la taxe foncière pendant deux ans à condition d’avoir acheté un logement neuf ; - il est cumulable avec d’autres prêts (le prêt d’épargne logement, le 1 % logement, etc.) mais pas avec un crédit classique.

La mise en place du prêt.

Les garanties exigées pour l’obtention d’un PAS sont : - une hypothèque de premier rang sur le logement (ou privilège de prêteur de deniers) ; - une assurance décès-invalidité. Les documents demandés sont les mêmes que ceux nécessaires à une demande de prêt classique.

Où faire sa demande ?

La demande de prêt peut être déposée auprès des nombreux établissements de crédit ayant signé une convention avec la Société de gestion du fonds de garantie à l’accession sociale (SGFGAS). Notez par ailleurs que les établissements bancaires ne proposent pas tous les mêmes conditions et qu’il peut être avantageux de les mettre en concurrence.

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