Le viager, à la vie, à la mort.

...puisqu’il est mort, ainsi que son épouse, trente ans plus tard, sans jamais prendre possession de son bien, la belle doyenne de l’humanité ayant attendu l’âge canonique de 122 ans et demi pour rejoindre les anges !

Mais cette acception du vocable est récente, viager étant un adjectif dont le sens ne saurait être plus explicite : à vie ! D’ailleurs, en ancien français, on disait le viage pour définir la durée d’une vie, une existence. Ce qui ne manque pas de logique puisque le suffixe –age indique une idée d’ensemble, comme vitre et vitrage, outil et outillage, etc. D’ailleurs, on atteste viage dès le début du XIVe siècle avec le sens de droit de jouissance d’un bien toute son existence, un usufruit à vie. Ce qui, finalement, n’est pas loin de son sens actuel comme nous allons le découvrir.

Un distinguo utile.

Avant toute chose, il nous faut donc séparer l’adjectif et le substantif qui lui, indique aujourd’hui une vente immobilière, mais qui à la fin du XVIIIe siècle impliquait l’idée d’un revenu provenant d’une rente : J’ai placé dix mille contre un viager de trois cents. Autrement dit : J’ai capitalisé dix mille en échange de quoi je percevrai trois cents par an jusqu’à la fin de mes jours. Ce qu’on connaît plus communément sous l’appellation rente viagère, que cette rente soit issue d’une assurance-vie, d’un quelconque usufruit ou de la vente de son bien immobilier.

En revanche, l’adjectif peut s’attribuer à toutes sortes de situations comme un sociétaire de l’Académie française qui est nommé à vie et qui est donc un sociétaire viager, ou un président viager, rarement démocrate, qui s’octroie le pouvoir ad vitam æternam.

La rente viagère.

S’il ne semble pas que les Romains utilisaient la vente immobilière en viager, le principe d’une rente à vie, qu’elle fût financière ou autre, existait pourtant dans leur droit. A la chute de l’Empire, ceux qui allaient quelques siècles plus tard créer le système féodal, comprirent rapidement tout l’intérêt d’un système qui leur permettait de faire profiter des vassaux ou tout autre obligé de ce qu’on appelait un bénéfice, sans que ce bénéfice puisse se transmettre par voie héréditaire puisqu’il s’interrompait avec la mort de l’obligé. Bref, un système de rétribution viagère.

Un aspect morbide.

Un principe viager qui se répandra peu à peu, au fil des siècles. Et ce, d’autant plus quand le principe sera repris dans le Code civil au tout début du XIXe siècle, même si on prit grand soin à ce que les héritiers légitimes n’en souffrent pas. Car n’est-ce pas là le meilleur moyen de déshériter ses enfants, ces derniers ne pouvant plus prétendre à ce bien consommé au fil du temps par le crédirentier. Et il faut bien avouer qu’en France, pays de patrimoine et d’héritage, le procédé n’est pas bien vu, sans compter l’aspect morbide de la démarche.

Un système de retraite et de crédit.

En dépit de cette mauvaise image, le viager se révélait le moyen idéal de s’assurer une retraite confortable, et connaîtra un réel succès tout au long du XIXe siècle. Par ailleurs, n’oublions pas qu’aux temps anciens, il n’existait pratiquement aucun système de crédit si ce n’est l’hypothécaire, et donc aucun moyen pour le Français commun d’accéder à la propriété par un emprunt bancaire. D’autant que jusqu’à la Grande-guerre, les prix restaient stables, l’inflation n’existait pas, et la rente prenait alors tout son sens ; ce qui s’achèvera dans l’entre-deux guerre, ruinant au passage les rentiers qui n’apparaîtront plus que dans les romans naturalistes du XIXe siècle.

De surcroît, et fort logiquement, à mesure que le XXe siècle allait apporter de nombreuses mesures sociales, les caisses de retraite, les mutuelles, qui mettaient les personnes âgées à l’abri du besoin, le viager perdit de son intérêt, en tout cas pour le vendeur.

Aujourd’hui.

En fait, à l’époque contemporaine, la vogue de la vente en viager fluctue avec la conjoncture économique. Les taux d’intérêt sont élevés ? L’inflation aussi ? Les retraites sont inexistantes ou maigres ? Le crédit devient rare ? Instantanément le viager retrouve tout son intérêt.

Aujourd’hui, la crise aidant, le crédit devenant difficilement accessible, et considérant le taux important de propriétaires âgés, il semble que vendeurs et acheteurs potentiels y trouvent un regain d’intérêt. D’autant que le prix de plus en plus important de l’immobilier, qui le place hors de portée des classes populaires, ne fait que renforcer la tendance. Si ce n’est que la durée de vie moyenne en France, particulièrement longue, n’incite pas les éventuels acquéreurs à se précipiter sur l’achat d’un bien en viager sur deux têtes de 65 ans !