Le marché de l'immobilier national : Bilan 2ème semestre 2012

En 2012, la chute des prix immobiliers n'a pas eu lieu et a provoqué une forte baisse du nombre de transactions en France.

Sur l'ensemble de l'Hexagone, le prix moyen au m² a reculé de -1,9% en un an pour se situer désormais à 2614 € (3484 € pour les appartements et 2068 € pour les maisons).

Pourquoi les prix n'ont-ils pas fortement baissé ?

La raison tient à trois facteurs principaux :

1) Le marché immobilier de l'ancien connaît un déficit structurel d'offres que la faible construction de logements neufs ne parvient pas à compenser.
Cette pénurie de biens provoque des tensions vives sur le marché qui interdisent tout décrochage soudain des prix, à environnement économique constant.
Ce constat global doit être pris avec discernement, tant les disparités sont fortes entre régions et l'équilibre entre offre et demande très différent selon les marchés immobiliers locaux.
C'est ainsi que, partout en Province où l'offre de logements est suffisante, on observe une diminution des prix substantielle ; une situation que ne connaissent ni Paris ni les grandes agglomérations où cet équilibre est loin d'être trouvé.

2) Les taux d'intérêt n'ont pas bondi en 2012. Ils ont même reculé depuis mars pour flirter au 4 ème trimestre avec les plus bas niveaux historiques constatés depuis 1945, passant de 3,97% en moyenne en janvier 2012 à 3,31% en novembre.

3) Les vendeurs n'ont pas pris conscience de la nécessité de baisser leurs prétentions financières. Leur réticence à revoir leur prix a grippé le marché...

... Et provoqué une sévère contraction des volumes de ventes initiée en novembre 2011 quand l'augmentation des taux d'intérêt a désolvabilisé et écarté du marché les primo accédants et les ménages les plus modestes.

En 2012, le réseau CENTURY 21 enregistre une baisse du nombre de transactions de -16,4% France entière.

Quand la conjoncture était porteuse, les prix fixés par les vendeurs de 5 à 10% au-dessus du marché étaient rattrapés par la hausse au fil du temps. Aujourd'hui, dans un marché relativement stable voire baissier, ces écarts ne sont plus compensés.

Seules les ventes «forcées» (par un divorce, un décès ou une mutation) alimentent le marché désormais, les vendeurs étant alors contraints d'ajuster leurs prix aux capacités des acheteurs.
Les vendeurs ne sont plus en mesure de dicter leurs conditions... d'autant que le comportement des acheteurs a changé.

Ce coup de frein dans les transactions immobilières a initié un mouvement de reconstitution des stocks de logements, permettant aux acquéreurs encore solvables de bénéficier d'un choix plus large de biens disponibles. Ils ont alors pris davantage leur temps avant d'acheter : les délais de vente se sont allongés de 9 jours en moyenne en 2012.

Contrairement aux années précédentes où la pénurie de logements les conduisait à se précipiter, les acquéreurs ne sont désormais plus prêts à accepter de payer tout à n'importe quel prix. Ce sont eux qui imposent désormais leur rythme au marché, la frénésie ayant laissé place à la raison ; reste aux vendeurs à intégrer cette nouvelle donne.

A ce fossé aujourd'hui existant entre vendeurs et acquéreurs, s'ajoute un environnement politico économique peu incitatif au dynamisme du marché.

La suppression en janvier 2012 du PTZ + pour les primo accédants a pénalisé les plus modestes d'entre eux ; ainsi, France entière la proportion de primo accédants parmi les acquéreurs a reculé de -7,1%.

La réforme de la taxation sur les plus-values immobilières a, quant à elle, échaudé les propriétaires de résidences secondaires et les investisseurs, que la mesure sur l'encadrement des loyers et l'annonce de réquisitions ont fini de décourager... quand ce n'est pas, de façon plus générale, l'instabilité fiscale qu'il règne sur l'ensemble des dispositifs ayant trait à l'immobilier.

Une absence de pérennité qui pèse sur les bailleurs privés, - logeant aujourd'hui 21,8% des locataires en France-, et qui fait fuir les investisseurs, ce qui ne peut, à terme, qu'amplifier la crise de l'offre locative.

Il n'est donc pas surprenant de constater que la proportion des acquisitions à titre d'investissements locatifs recule de -5,2% en 2012 tandis que les transactions relatives aux résidences secondaires baissent de -5,4% France entière.

 
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