Le marché de l'immobilier national : Bilan 1er semestre 2012

France entière

Malgré une sévère contraction de l'activité et un nombre de transactions en chute de 17,1% sur douze mois dans le Réseau CENTURY 21, l'effondrement des prix immobiliers n'a pas eu lieu. Pour la première fois depuis la crise de 2008, le prix moyen au m² recule sur douze mois, mais la baisse est modérée : -2,6 %.

Au niveau national, les prix ne sont en retrait que de -0,4% au 1er semestre 2012 par rapport au 2nd semestre 2011, ce qui semble indiquer que le plus fort de la baisse est déjà derrière nous.

Le prix moyen au m² se situe désormais à 2 623€ (il avait atteint 2 693€ au premier semestre 2011). A titre de comparatif, le prix moyen au m² actuel reste encore supérieur au plus haut constaté avant la crise de 2008 (il était de 2 549€ au 1er semestre 2008).

Cette faible diminution des prix indique que les vendeurs refusent pour l'heure d'ajuster leurs prétentions à la baisse.

Adoptant un comportement inverse à celui qu'ils avaient, il y a encore un an, quand l'activité était soutenue, ils attendent d'avoir vendu avant de réaliser leur nouvelle acquisition. Cela contribue à peser sur le dynamisme du marché.

D'autres facteurs participent de cette crispation du secteur.

La suppression du PTZ + conjuguée à l'augmentation des taux d'intérêt entre les mois d'octobre et de mars et au durcissement des conditions d'octroi des crédits ont exclu du marché les ménages les plus modestes. En outre, l'attentisme des ménages à l'approche des élections n'a en rien amélioré la situation.

Les délais de vente se sont ainsi allongés de 8 jours entre le 1er semestre 2011 et le 1er semestre 2012 (un logement se vend désormais en 86 jours en moyenne) et, dans une conjoncture plus favorable aux acquéreurs, les marges de négociation sur les prix des logements ont légèrement progressé.

Dans ce contexte, ce sont essentiellement les secundo-accédants qui ont tiré leur épingle du jeu, et l'on voit notamment la part des + de 50 ans et des retraités nettement progresser parmi les acquéreurs. Devant l'instabilité des marchés financiers et les incertitudes pesant sur les retraites, ceux-ci n'hésitent pas à investir dans la pierre. Ainsi, si la part des acquisitions au titre de résidences principales recule légèrement sur douze mois, celle à titre d'investissements se maintient à un haut niveau et représente 17,8% des transactions dans l'Hexagone au 1er semestre 2012.

Ces moyennes nationales masquent la diversité des tendances observées dans les régions qui confirme l'hétérogénéité du marché immobilier français. Alors qu'en 2011, seules cinq régions étaient en baisse sur l'année, désormais treize le sont sur douze mois : l'Auvergne, la Basse-Normandie, la Haute-Normandie, la Bourgogne, la Bretagne, le Languedoc-Roussillon, le Limousin, la Lorraine, le Nord et la Picardie, les Pays-de-la-Loire, le Poitou-Charentes ainsi que la PACA. Seules six régions sont haussières : l'Alsace, l'Aquitaine, la Champagne-Ardenne, la Franche-Comté, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, tandis que le Centre voit ses prix stabilisés. Cela atteste du phénomène d'oscillation perpétuelle des prix, observé dans toutes les régions qui s'ajustent dans un délai extrêmement court, excluant tout effondrement comme toute soudaine envolée des prix.

A Paris

Paris continue de faire de la résistance et le prix moyen au m² augmente encore de 1,6% entre le 1er semestre 2011 et le 1er semestre 2012. Il se situe désormais à 8 478€ et vole ainsi de record en record. Un appartement parisien s'acquiert en moyenne aujourd'hui à 394 209€. Mais là encore, l'évolution des prix sur les six derniers mois est révélatrice : la hausse à Paris ralentit. Elle n'est que de +0,4% sur le 1er semestre 2012.

Cette insolente tenue des prix n'est pas sans conséquence sur le nombre de transactions réalisées. Le marché parisien décélère et l'activité accuse un repli de -20,2% entre le 1er semestre 2011 et le 1er semestre 2012, soit un recul supérieur à celui constaté sur le plan national.

Les délais de vente s'allongent de 19 jours en douze mois et se situent aujourd'hui à 58 jours en moyenne contre 39 seulement au 1er semestre 2011. Les marges de négociation, elles aussi, augmentent sensiblement.

La frénésie des dernières années est désormais bien oubliée et le marché parisien a retrouvé plus de raison. Il laisse la part belle aux cadres supérieurs et aux professions libérales qui représentent, au 1er semestre 2012, 44% des acquéreurs, quand les employés et les ouvriers ne représentent que 11% des acheteurs. Mais les principales victimes de ce très haut niveau de prix, conjugué à l'augmentation des taux d'intérêt jusqu'en mars, sont les cadres moyens qui voient leur proportion parmi les acquéreurs chuter de 12,7% entre le 1er semestre 2011 et le 1er semestre 2012, pour ne conclure désormais que 27,6% des acquisitions réalisées dans la Capitale.

Sur le marché parisien, la tranche d'âge des + de 50 ans a très fortement progressé sur douze mois passant de 27,8% des acquéreurs à 37,1%.
Ce sont eux en effet qui, bénéficiant d'une plus-value réalisée lors de la vente de leur logement, la réinvestissent dans leur nouvelle acquisition.
Ce sont eux également qui peuvent acheter à titre d'investissement, et le placement représente dans la Capitale 28,1% des acquisitions, bien au-delà de la moyenne nationale.

En Ile-de-France

Les tendances en Ile-de-France se situent toujours à miparcours entre celles observées à Paris et celles constatées en Province.

Le prix moyen au m² enregistre une baisse de -2% sur douze mois (soit un fléchissement légèrement inférieur à la moyenne nationale) et se situe désormais à 3 351€. Ce repli, essentiellement constaté au cours du 1er semestre 2012, ne suffit pas à fluidifier le marché et le nombre de transactions franciliennes recule de 19,2% sur douze mois, tandis que les délais de vente s'allongent de 12 jours pour avoisiner les 75 jours au 1er semestre 2012 (durée inférieure à la moyenne nationale mais supérieure à Paris).

Dans ce contexte, un département se distingue par son évolution des prix à la hausse : la Seine-Saint-Denis dont le prix moyen au m² progresse de 6% entre le 1er semestre 2011 et le 1er semestre 2012. Cette exception dans le paysage francilien trouve sans doute son explication dans le fait que, profitant d'une hausse très modérée depuis le 1er semestre 2011, ce département limitrophe à Paris a su attirer les cadres moyens contraints à se détourner du marché parisien. Leur part parmi les acquéreurs a augmenté de 17,6% en douze mois, faisant pression sur les prix et permettant à l'activité dionysienne de se maintenir à un meilleur niveau que l'ensemble des départements franciliens (-10,4% contre -19,2% pour l'IDF).

Le Val-d'Oise également a profité de la venue des cadres moyens (leur part, parmi les acquéreurs, a progressé de 15,5% en douze mois), avec pour corollaire une activité légèrement mieux préservée que les autres départements franciliens (-15,9% en volume de transactions sur douze mois).

Les cadres supérieurs et les professions libérales ont privilégié les Hauts-de-Seine et leur proportion parmi les acquéreurs a augmenté de 18,9% sur douze mois permettant aux prix de se maintenir à un haut niveau et de n'enregistrer qu'un faible fléchissement de -0,7%.

Historiquement, les transactions réalisées en Ile-de-France sont très majoritairement dédiées à l'acquisition de résidences principales. Les tendances au 1er semestre 2012 ne le démentent pas : 81,2% des acquisitions franciliennes l'ont été à titre de résidence principale (contre 53% à Paris et 68,7% en Province) et seulement 14,6% ont été effectuées à titre d'investissement (contre 28,1% à Paris et 17,8% en Province).

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