Le marché de l'immobilier locatif : bilan au 1er semestre 2013
Les loyers continuent leur baisse
Sur les douze derniers mois, les loyers ont reculé en moyenne de -1,7%. L'inflation, dans le même temps, progressait de 0,8%. En euros constants, les loyers ont donc baissé de -2,5%.
Le phénomène observé depuis le début de l'année 2012 s'accentue. Le marché locatif est en récession. L'incertitude économique, la montée du chômage, le ralentissement des mutations volontaires des candidats locataires ont contribué au repli des loyers. Les bailleurs ont modéré leurs exigences même dans les grandes villes qui, pour leur part, rejoignent la tendance générale. Les baisses les plus sensibles concernent les logements de grandes surfaces. La diminution du loyer apparaît proportionnelle à la superficie.
Le taux d'effort des locataires
Un phénomène nouveau est constaté sur les douze derniers mois : le taux d'effort des locataires entrant dans un logement de moins de 4 pièces est en recul. Il ne faudrait pas pour autant en conclure que les revenus ont augmenté. Cela est lié à la baisse des loyers. Les candidats, loin de profiter de la possibilité d'accéder à d'autres biens présentant des loyers plus élevés, ont privilégié dans le contexte économique actuel le maintien de leur pouvoir d'achat.
L'âge des locataires entrants
Les moins de 30 ans représentent plus de la moitié des locataires entrants ; leur part reste stable parmi les nouveaux locataires. La génération suivante voit sa proportion reculer de 5%. Les séniors de 60 ans, quant à eux, voient leur part très sensiblement augmenter. Ils sont amenés, compte tenu d'un pouvoir d'achat contracté, à louer plus petit.
L'investissement locatif
Les employés, les cadres moyens et les retraités ont conservé le goût de l'investissement locatif et leur proportion parmi les nouveaux bailleurs progresse en moyenne de 6% par rapport à l'an passé. Nous observons par ailleurs deux autres tendances très marquées et opposées. D'une part, les cadres supérieurs et les professions libérales ont littéralement fui le placement locatif cette année et leur investissement chute de 46%. Ils éprouvent de toute évidence une grande méfiance à l'égard des conditions futures qui résulteront de la nouvelle législation et qui pourraient impacter leurs revenus et leur fiscalité. D'autre part, les commerçants et les artisans, qui avaient boudé depuis plus de 5 ans l'acquisition de logements locatifs pour ne posséder que 8% du parc, se sont fortement mobilisés cette année et ils représentent désormais 14,1% des propriétaires investisseurs. Pour ces derniers, la pierre retrouve sa valeur refuge et ils investissent pour se mettre à l'abri d'une conjoncture particulièrement maussade.
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