Le Logement Etudiant : La Location Non Meublée, mode d'emploi

La location d'un logement vide est spécifiquement réglementée, le propriétaire n'est pas libre d'aménager le bail selon sa volonté, il doit respecter certaines règles. Ainsi, avant d'emménager, vous devrez signer un contrat de bail qui définira entre vous et votre propriétaire (ou son mandataire, l’agent immobilier) les conditions d’utilisation du bien, ainsi que les droits et les devoirs de chacun.

LE CONTRAT DE LOCATION OU CONTRAT DE BAIL

Un certain nombre de clauses doivent obligatoirement apparaître au contrat de location (décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale). Voici les plus importantes* :
 
- Le nom ou la dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social
- Le nom ou la dénomination du locataire
- La surface habitable du logement
- Si le logement est en copropriété, les tantièmes de charges générales du logement loué ainsi que ceux de ses éventuelles annexes
- Le montant du loyer hors charges, ses modalités de paiement et de révision
- Le loyer de référence et le loyer majoré de référence en € par m2 de surface habitable (pour un logement situé dans une zone soumise à encadrement des loyers)
- Le montant de la provision pour charges
- La liste des charges, réparations et taxes que le locataire devra payer
- Le montant et la date de versement du dernier loyer hors charges acquitté par le précédent locataire dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
- La date de la prise d’effet et la durée du bail
- La description précise du logement (désignation des locaux et des équipements privatifs comme une cave, un parking).
- La liste des équipements communs à l’immeuble que vous pouvez utiliser (espaces verts, ascenseurs…)
- L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication
- La nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou du dernier renouvellement du bail
- Le montant du dépôt de garantie   
- L’obligation pour le locataire de souscrire une assurance habitation
- L’interdiction de sous-louer le logement sans autorisation préalable du propriétaire   
 

* Pour aller plus loin : http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/5/29/2015-587/jo/texte

BON À SAVOIR :

Certaines clauses sont interdites ; ainsi, si le locataire est dans l’obligation de souscrire une assurance, celle qui consiste à lui imposer une compagnie d'assurance est en revanche illégale. De même, si une clause du bail peut obliger le locataire à laisser visiter le logement qu’il habite lorsque le propriétaire veut le vendre ou le remettre en location, la clause qui prévoit que ces visites peuvent avoir lieu les jours fériés ou durant plus de deux heures les jours ouvrables, est interdite.

LES ANNEXES AU CONTRAT DE LOCATION

L'état des lieux

Ce document, établi par écrit d'un commun accord entre les parties (vous et le propriétaire), décrit le logement et ses équipements (sanitaires, cuisine équipée...). Il doit être précis et complet, toutes les imperfections constatées doivent être mentionnées.

En cas de désaccord, l’état des lieux doit être établi par un acte d’huissier.

Vous disposerez d’un délai de 10 jours à compter de l’établissement de l’état des lieux pour en demander la modification si vous constatez, lors des premiers jours d’occupation, des anomalies et/ou dysfonctionnements qui n’y auraient pas été notés.

Vous pourrez également demander la modification de l’état des lieux au cours du premier mois de chauffe du logement en cas de défaut du système de chauffage.

L’acte de caution : cf. l'article « Logement Etudiant : Dépôt de Garantie & Caution »

Les diagnostics obligatoires: ils sont fournis par le bailleur (ou son représentant) t regroupés dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique (DDT). Ils vous informent de l’état du bien sur des points définis par le législateur :

- DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
- CREP (Constat du Risque d’Exposition au Plomb) (pour les immeubles construits avant 1949)
- DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives) (pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997),
- Diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz dans les logements en location (si installation de plus de 15 ans),
- Diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les logements en location (si installation de plus de 15 ans),
- Etat des risques,
- Etude des nuisances sonores aériennes

Le règlement de copropriété ou un extrait concernant l’usage des lieux.

La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours pour régler leurs litiges
Ce document a pour objectif d’informer les différentes parties prenantes, dans un contrat de location, de leurs droits et devoirs réciproques lors de la mise en location.

LES FRAIS DE LOCATION

Les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire ; la part du locataire est plafonnée* depuis le 15 septembre 2014 et ne peut en aucun cas être supérieure à celle du bailleur. Les honoraires payés par le locataire sont relatifs à la visite, à la constitution du dossier, à la rédaction du contrat et à l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

* Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 plafonne ces honoraires à 12 €/m² en zone très tendue, à 10 €/m² en zone tendue et à 8 €/m² pour le reste du territoire. S'agissant de la prestation d'établissement de l'état des lieux d'entrée, un plafonnement spécifique et unique valant pour l'ensemble du territoire est appliqué. Il s'élève à 3 €/m².
http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2014/8/1/2014-890/jo/texte

OBLIGATIONS DU BAILLEUR

Obligation de louer un logement, conforme, décent et en bon état

Le propriétaire doit vous remettre un logement décent et en bon état, qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à votre sécurité physique ou à votre santé, et qui doit être doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation. Ainsi, le logement doit, entre autres, disposer d’une pièce principale ayant soit une surface habitable minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m soit un volume habitable d’au moins 20 m3. Il doit être protégé des infiltrations, comporter des branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d‘eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, en bon état d’usage et de fonctionnement ; les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’ouvertures donnant à l’air libre. Le logement doit également comporter une alimentation en eau potable, un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson et comprendre un évier raccordé. Le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards). Le logement doit également respecter un critère de performance énergétique : il doit consommer moins de 450 kWh d’énergie finale par m² de surface habitable et par an (estimée par le DPE). Si le logement ne satisfait pas ces critères, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

De plus, tout logement locatif doit être équipé de détecteurs de fumée dont la fourniture est à la charge exclusive du bailleur.

Obligation d'assurer un usage paisible du logement

Le bailleur doit vous garantir des vices ou défauts, à l'exception de ceux qui auraient fait l'objet d'une clause expresse de travaux.

Obligation d'entretien

Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aménagements réalisés par le locataire

Le bailleur ne doit pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation de la chose louée.

OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Vous devez :

- payer le loyer et les charges aux dates prévues, en contrepartie d’une quittance délivrée gratuitement par le bailleur si vous la lui demandez,

- user des locaux loués suivant la destination prévue dans le contrat de location en respectant les    règles d’habitation paisibles,

- effectuer les réparations locatives qui vous incombent,

- assurer l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés dans le bail,

- vous assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux et incendies).

Vous ne devez pas :

- transformer le logement ou ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire,

- vous opposer aux travaux d'amélioration ou d'entretien décidés par votre propriétaire,

- vous opposer aux réparations urgentes que le propriétaire doit faire.

LA DURÉE ET LE RENOUVELLEMENT DU CONTRAT

La durée du contrat doit être d'au moins 3 ans quand le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (SCI non familiale ou société immobilière).

A l'échéance du bail, le contrat est reconduit tacitement, en principe, dans les mêmes conditions.

A noter : le bail initial ou renouvelé peut être d'une durée inférieure, avec toutefois un minimum d'une année, si le propriétaire justifie de raisons professionnelles ou familiales pour reprendre le logement.

BON À SAVOIR :

Pour obtenir plus de précisions, n’hésitez pas à en parler à votre agence immobilière ou à consulter le site www.legifrance.gouv.fr.

Les congés

Congés donnés par le locataire

Vous devez respecter un délai de préavis de 3 mois qui peut être réduit à 1 mois dans certains cas :

- en fonction de la situation géographique du bien,
- en fonction de votre situation personnelle (congé donné pour motif professionnel ou raison de santé ; bénéfice du RSA ou de l’allocation adulte handicapé ; attribution d’un logement social ; violences au sein du couple ou sur un enfant : conditions fixées dans la loi du 6 juillet 1989).

Vous devez dans tous les cas donner congé à votre propriétaire en main propre contre récépissé ou par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore par acte d'huissier.
Le délai court du jour de la réception de la lettre ou de la signification de l'acte. Vous êtes tenu de verser les loyers et charges correspondant à la période de préavis. 

Congés donnés par le propriétaire

Votre propriétaire peut vous donner congé pour le terme du bail. Il doit vous écrire au moins 6 mois avant l’échéance. Seuls les motifs suivants sont admis :

- reprise du logement afin de l'occuper ou de le faire occuper par un proche (conjoint, partenaire lié par un PACS, concubin notoire depuis au moins 1 an à la date du congé, ascendant, descendant ou ceux de son conjoint, concubin notoire ou partenaire)

- vente du logement,

- un motif « légitime et sérieux », par exemple un changement de la destination prévue dans le bail.

Si vous ne respectez pas vos obligations (paiement de loyers, fourniture d’assurances, respect de la destination du bien loué), le bailleur peut demander la résiliation du contrat par une action judiciaire.

Etat des lieux de sortie

C'est en comparant votre état des lieux d'arrivée et de départ que le bailleur peut vous demander la réparation de certains éléments détériorés.

Au moment de la remise des clés, un état des lieux de sortie est donc établi entre vous et votre propriétaire. Si vous avez versé un dépôt de garantie, le propriétaire doit vous le rendre dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et dans un délai de deux mois si des réparations locatives sont à votre charge.

Pour en savoir plus, rendez-vous sur l'article  "Au départ du locataire, petit rappel des droits et devoirs de chacun"

Quelques notions à connaître : état d’usure, vétusté, usage normal et anormal de la chose louée

La vétusté est un « état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué l’immeuble ou le logement. Elle est la conséquence de l’usage normal de la chose louée ». Elle est à la charge du bailleur.

On parle d’usage normal de la chose louée quand le « logement n’a pas subi de dégradations volontaires, a été entretenu correctement et dont les éléments subissent une altération physique normale et naturelle dans le temps. Il correspond aussi à un usage de la chose conforme à sa destination. »

En revanche, on parle d’usage anormal de la chose louée quand « le logement a subi des dégradations volontaires ou accidentelles soit à un instant précis soit dans le temps, par négligence ou défaut d’entretien. C’est aussi celui qui n’est pas conforme à sa destination. »

Le paiement des réparations est alors à la charge du locataire.

Une grille de vétusté peut être annexée à l’état des lieux d’entrée. Elle permet de déterminer l’usure naturelle des matériaux et des équipements d’un logement.

En cas de dégradations, les réparations imputables au locataire sont alors pondérées selon cette grille.

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Consultez également :

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