Le dispositif Duflot
Applicable à des opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, il prend la forme d’une réduction d’impôt.
L’avantage fiscal : une réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 % du prix de revient du logement.
Répartie sur neuf ans, la réduction d’impôt « Duflot » est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des huit années suivantes.
Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt « Duflot », au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de deux logements (contre un seul avec le dispositif Scellier), mais toujours dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition (émoluments du notaire, commissions versées aux intermédiaires, TVA et/ou droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière.
En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.
Quels sont les investissements concernés ?
- Les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ;
- Les logements que le contribuable fait construire et dont le permis de construire est déposé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ;
- Les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’ « immeuble neuf » est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ;
- Les logements, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par le décret du 30 janvier 2002 permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du19 décembre 2003) ;
- Les locaux, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur).
L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date :
- de la déclaration d’ouverture de chantier, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement,
- ou de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.
Quelles conditions respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt Duflot ?
- obligation pour le propriétaire bailleur de louer le logement nu (non meublé) pendant au moins 9 ans, à usage d’habitation principale du locataire (le locataire ne peut pas être un membre de son foyer fiscal, ni même un ascendant ou un descendant)
- logement situé dans une zone géographique caractérisée par un « déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant ».
Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1.
Les communes situées en zone B2 le seront également à condition d’avoir faire l’objet d’un agrément du préfet de région après avis du comité régional de l’habitat (sauf si le logement a été acquis ou a fait l’objet d’une demande de permis de construire au plus tard le 30 juin 2013 : la réduction d’impôt s’applique dans ce cas)
Pour connaître le zonage « Duflot » : http://www.impots-loi-duflot.fr/textes-loi-duflot/zones-locatives-loi-duflot
- respect d’un plafond de loyers dépendant de la zone géographique dans laquelle le bien se situe :
A ces différents plafonds est appliqué un coefficient multiplicateur destiné à tenir compte de la réalité du marché locatif : 0,7 + 19/surface du logement
Le résultat obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Ex 1 : pour un logement neuf de 100m² situé en zone B1, le plafond au m² est de : 9,88 x (0,7 + 19/100) = 9,88 x 0,89 soit 8,79€/m²
Ex 2 : pour un logement neuf de 30m² situé en zone B2, le plafond au m² est de : 10,31 Car (0,7 + 19/30) = 1,33 soit un coefficient supérieur à 1,2.
Le plafond au m² est donc de 8,59 x 1,2 soit 10,31€/m²
NB : Ces plafonds de loyer pourront être réduits par le préfet de région après avis du comité régional de l’habitat afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux (un décret devra en définir les conditions d’application)
- respect d’un plafond des ressources des locataires dépendant de la zone géographique dans laquelle le bien se situe et de la composition du foyer du locataire
- Respect d’un certain niveau de performance énergétique
■ Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable devront respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 ou obtenir un label « BBC 2005 » (lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013).
■ Pour les logements existants qui font ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » (arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d’attribution de ces labels). Ces logements pourraient également ouvrir droit à la réduction d’impôt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale relatives à au moins deux catégories de travaux sur les quatre suivantes fixées par arrêté du ministre chargé de la construction (arrêté à paraître).
Limitation du dispositif dans les immeubles neufs d’au moins cinq logements
Lorsque l’immeuble neuf comporte au moins cinq logements, 20 % minimum des logements doivent être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt « Duflot ».
Si une personne commercialisait des logements sans respecter cette limite, elle serait passible d’une amende maximale de 18 000 € par logement excédentaire.
Un décret devra fixer les conditions et modalités d’application de cette limitation.
Le dispositif « Duflot » en outre-mer
Dans les départements et collectivités d’outre-mer, la réduction d’impôt est applicable dans des conditions identiques, avec quelques spécificités :
• le taux est fixé à 29 %,
• les plafonds de loyer et de ressources des locataires peuvent être adaptés par décret,
• le respect d’un niveau de performance énergétique globale n’est pas applicable à Mayotte et ne le sera dans les autres DOM et COM que dans des conditions fixées par décret.