La Société Civile Immobilière (SCI) : un outil de transmission

Ce mode de détention spécifique (article 1845 et suivants du code civil) constitue aussi une bonne parade pour protéger davantage le conjoint survivant si l’autre membre du couple venait à disparaitre.

C’est quoi ?

Concrètement, c’est la Société civile Immobilière (SCI), personne morale, qui achète le ou les logements grâce à l’argent apporté par les associés et l’emprunt éventuel. Cette structure devient alors l’unique propriétaire du logement. Quant aux associés (époux, concubins, enfants, frères, sœurs, amis, etc.), ils se partagent les parts sociales de la SCI à hauteur de leurs apports respectifs.

En cas de séparation ou de départ d’un associé de la SCI

La cession et le rachat des parts s’effectuent entre associés. C’est par exemple une bonne solution pour conserver des biens immobiliers dans le giron d’une famille de génération en génération. En cas de décès de l’un des associés, la SCI n’est pas remise en cause. Les parts du défunt reviennent à ses héritiers. Le bien reste là encore dans la "famille" ou "entre amis", un associé ayant les droits d’acheter les parts d’un autre associé.

Pour protéger celui qui reste ?

Cette solution juridique est notamment utile en cas de décès dans un couple de concubins. Grâce à une SCI, les parts de la personne disparue peuvent être rachetées par le concubin aux héritiers sous réserve d’une clause d’agrément. Pour verrouiller davantage le dispositif, il est parfois opportun de prévoir des démembrements croisés de propriété : chacun des concubins possède 50 % des parts en nue-propriété et 50 % en usufruit. Le logement leur appartient donc en pleine propriété à tous les deux.

En cas de disparition de l’un, l’autre conserve 50 % des parts en pleine propriété et l’usufruit sur les autres, leur nue-propriété étant transmise aux héritiers. Le survivant peut ainsi conserver l’usage du logement. Autre atout de la SCI : transmettre son patrimoine immobilier à moindre coût. Le bien donné n’est pas le logement, mais les parts sociales de la société, plus faciles à partager. La valeur prise en compte n’est pas la valeur vénale du bien, mais un montant inférieur à celui ci car le passif de la société est déduit de l’actif.

Comment s’y prendre ?

Pour plus de simplicité et d’économie, mieux vaut monter la SCI avant l’achat du bien. Le respect de cette chronologie évitera de payer des frais supplémentaires en cas de transfert de titres de propriété. L’élaboration d’une SCI en amont d’une acquisition permet de disposer de suffisamment de temps pour rédiger "sur mesure" les statuts, nommer un gérant, procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et publier l’acte dans un journal d’annonces légales.

Les conseils d’un juriste sont précieux pour cerner les besoins et les attentes des futurs associés (couple marié ou non, membres d’une famille, amis, etc.). Une clause d’agrément des nouveaux associés peut également être incluse dans les statuts. C’est une façon de filtrer d’éventuels nouveaux entrants.

Pour un couple non marié, cette disposition spéciale peut prévoir que les héritiers ou les légataires de l’associé défunt ne pourront devenir eux-mêmes associés qu’avec l’accord du concubin survivant. D’une durée de vie pouvant aller jusqu’à 99 ans et stipulée dans les statuts, la SCI ne doit pas devenir un piège pour ses associés. Une maison de famille détenue en SCI peut, après plusieurs dizaines d’années, créer des dissensions. Surtout quand cohabitent plusieurs générations d’héritiers. Les plus jeunes ayant besoin de liquidités et ayant peu d’appétence pour la propriété immobilière et les "anciens" garants de la mémoire de la famille et de la conservation du bien.

Quelles formalités ?

L’acte de naissance de SCI s’effectue par un acte authentique réalisé chez un notaire. Cette précaution est nécessaire pour éviter les contestations ou les remises en cause juridiques et fiscales prévues par l’article 1832-1 du Code Civil. La création d’une SCI coûte en moyenne aux "associés" (détenteurs de parts de la SCI) entre 1.000 et 2.500 € selon la complexité des statuts et des clauses.

Attention, l’achat via une SCI limite les possibilités d’emprunt. Pour mémoire, il est impossible de bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro et d’un prêt Epargne Logement.

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