Immobilier : la forte hausse des prix provoque un coup de frein sur l’activité

Jamais les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés en France : 2356€ le m² pour les maisons (+11% sur douze mois), 3895€ le m² en moyenne pour un appartement (+7,3%) : ces chiffres record pèsent sur le pouvoir d’achat des ménages et excluent du marché les candidats acquéreurs les plus modestes. L’activité en pâtit et connaît au 3^e trimestre 2021 un net ralentissement : -18,8% de transactions sur le segment des maisons par rapport au 3^e trimestre 2020, et -10,6% sur le segment des appartements.

Certes, le 3^e trimestre 2020 revêtait un caractère particulier. Nous étions en sortie de confinement et vivions une période de rattrapage des ventes qui n’avaient pu être réalisées durant 8 semaines. Pour autant, le nombre de transactions enregistré ce dernier trimestre est même en-deçà (-5%) du niveau observé au 3^e trimestre 2019.

Les prix ont progressé trop rapidement, décorrélés de l’inflation ou de l’augmentation moyenne des salaires. Et même si les taux d’intérêt, historiquement bas, favorisent les acquisitions, ils ne peuvent pas neutraliser cette hausse. Le montant moyen d’une transaction atteint des sommets : 268 639€ pour une maison et 229 533€ pour un appartement. Pour pouvoir concrétiser leur projet, les ménages puisent dans leur apport personnel -quand ils le peuvent- : celui-ci représente désormais 13,1% du montant de l’acquisition (contre 10,2% au 1^er semestre 2021). Tous ne peuvent pas réaliser cet effort financier supplémentaire.

Les moins de 30 ans et les 30/40 ans voient leur proportion parmi les acquéreurs baisser (respectivement de -11,5% et de -6,3%) indiquant que ce sont essentiellement les secundo-accédants qui tirent leur épingle du jeu en profitant des plus-values générées par la vente de leur précédent logement.

En termes de catégorie socioprofessionnelle, seuls les cadres supérieurs ou professions libérales et les retraités voient leur part parmi les acquéreurs progresser (+10,5% et +9,9%). A l’inverse, celle des commerçants et artisans s’amenuise fortement (-13,4%).

Cette envolée des prix est le résultat d’une forte pression de la demande : le confinement a modifié la manière dont les Français envisagent leur logement. C’est un lieu où ils passent davantage de temps aujourd’hui grâce notamment au télétravail, qui répond bien entendu aux besoins physiologiques de sécurité (un toit sur sa tête) mais qui s’apparente de plus en plus à un refuge face aux risques extérieurs, un cocon garant d’un « mieux vivre ». Cette manière de repenser son logement a fait naître de nombreux projets immobiliers que l’offre sur le marché ne peut absorber entièrement.

Cette pression de la demande a des conséquences sur les délais de vente qui raccourcissent, particulièrement sur le segment des maisons, très prisé : -10 jours (contre -2 jours pour les appartements).

Il est intéressant de noter que ce sont les acquisitions au titre de résidence secondaire qui progressent le plus vite (+12,7%) et leur part est de 8% aujourd’hui. Les investissements locatifs voient leur proportion progresser également (+3,1%) ; ils représentent, au 3^e trimestre 2021, 30,3% des transactions nationales.

A PARIS

Comparé aux tendances nationales, Paris voit ses volumes en retrait de -3,2% seulement entre le
3^e trimestre 2020 et le 3^e trimestre 2021. Mais l’explication est simple : contrairement au reste de la France, le prix moyen au m² a baissé au 1^er semestre 2021 et il se stabilise au 3^e trimestre (-0,1%) pour se situer à 10 522€ le m².

Le montant moyen d’une acquisition parisienne suit une évolution similaire : il s’établit à 530 444€ en moyenne (en recul de -1% sur douze mois).

Le marché parisien est passé de la frénésie à la raison : les Parisiens prennent le temps de la réflexion avant d’acheter et les délais de vente se sont allongés de 18 jours pour atteindre 75 jours en moyenne.

Ce marché est tiré par les acquisitions destinées à l’investissement locatif dont la part augmente encore de +3,3% sur douze mois pour représenter 34,5% des transactions : du jamais vu !

Les résidences secondaires ont également le vent en poupe dans la Capitale : 8,6% des acquisitions parisiennes entrent dans ce cadre, quand un an auparavant leur part n’était que de 3,1%.

Ces achats, comme ceux destinés au placement, présentent généralement des superficies moins importantes, ce qui explique la baisse de la surface moyenne d’une acquisition parisienne : -2m². Elle s’établit désormais à 50m² environ.

Malgré cette stabilisation des prix parisiens, deux catégories professionnelles souffrent terriblement : les employés/ouvriers dont la part chute de -26,8% pour ne représenter que 3% des acquéreurs dans la Capitale (contre près de 14% en 2009), et les commerçants/artisans dont la proportion s’effondre : -28,3% (3,8% des achats seulement).

Parmi les acquéreurs, les 40/50 ans et les + de 60 ans voient leur proportion augmenter : +29,9% et +72,9% respectivement. Les + de 60 ans sont à l’origine de 20% des transactions, une proportion jamais observée dans la Capitale précédemment.

EN ILE-DE-FRANCE

L’Ile-de-France suit une tendance comparable à l’évolution nationale : les prix moyens au m² augmentent substantiellement (+5,3% pour les maisons et +7,6% pour les appartements) pour s’établir respectivement à 3420€ le m² et 4605€ le m², avec pour conséquence une forte contraction de l’activité (-22,1% pour les maisons et -21,6% pour les appartements).

Le montant moyen d’une acquisition francilienne atteint des niveaux inégalés : 387 877€ pour une maison et 261 760€ pour un appartement (soit une progression de +7,9% sur les 2 segments).

Si la part consacrée à la résidence principale reste stable et représente 73% des transactions, les acquisitions dédiées à l’investissement locatif continuent de progresser (+2,4%) pour représenter désormais 25,9% des achats franciliens.

EN REGION

Les prix évoluent de manière très hétérogène selon les régions : la Bretagne par exemple voit le prix de ses maisons et appartements progresser de +24%, quand en Normandie les maisons ont pris +19% et les appartements + 14,5%. En PACA, le prix moyen au m² des maisons explose : +31,2% entre le 3^e trimestre 2020 et le 3^e trimestre 2021.

Et à l’inverse, dans les Pays de la Loire, le prix moyen au m² des maisons recule légèrement (-1,7%) quand en Auvergne-Rhône-Alpes ce sont les appartements qui voient leur prix en retrait de -3,5%.

EN CONCLUSION

Face à une démographie toujours croissante et à une demande des ménages très forte, la solution pour endiguer ces tensions sur les prix ne peut venir que de la construction de logements neufs. Le marché immobilier de l’ancien subit actuellement cette carence chronique de production. Même si l’année 2021 restera parmi les plus dynamiques, il est probable que, dans ce contexte, le ralentissement de l’activité perdure sur le 4^e trimestre.