Immobilier ancien : Que s'est-il passé au 1er semestre 2015 ?

A regarder les chiffres sur douze mois, on pourrait croire que tout va pour le mieux. Au sein du Réseau, le nombre de ventes réalisées progresse de +15,2% entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2015. Les prix baissent (-2,6% dans l’Hexagone) et, associés à des taux d’intérêt dont on ne cesse de souligner le niveau historiquement bas, ils permettent enfin à l’activité de repartir à la hausse.

Mais en observant les tendances du premier semestre 2015, l’analyse est autre : la baisse des prix s’est enrayée, le prix moyen au m² enregistre au niveau national une augmentation de +1,8% sur les six derniers mois.

Explications :

Depuis 2012, les prix immobiliers ne cessent de baisser. En trois ans,le prix moyen au m² a reculé de -5.5% (il s’élevait à 2 623€ en juillet 2012 ; il est aujourd’hui de 2 479€). Parallèlement, les taux d’intérêt ont constamment diminué sur la même période. Ils étaient autour de 3,75% en juillet 2012 ; ils sont aujourd’hui autour de 2%.

Cette bouffée d’oxygène a bénéficié à de nombreux ménages, jusque-là écartés de l’accès au crédit, qui ont utilisé cette fenêtre de tir pour concrétiser leur projet immobilier.

D’ailleurs, contrairement aux années précédentes, ils ne profitent pas de ce recul des prix pour acheter plus grand, mais simplement pour passer du « Je veux » à « Je peux ».

Pour acheter, tous les leviers du crédit sont utilisés : la quotité de financement par l’emprunt augmente (pour atteindre 77,6%) tandis que la durée de remboursement s’allonge (19,75 ans). Ce sont les acquéreurs de moins de 30 ans qui en tirent le plus avantage et leur proportion augmente de 4,1% entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2015. Mais sur le premier semestre 2015, ce sont les 30-50 ans qui reviennent en force sur le marché, ceux-là mêmes qui avaient reporté leur projet, essentiellement des ventes de confort, et qui considèrent aujourd’hui que la conjoncture est à nouveau porteuse. 

Les transactions réalisées se font très majoritairement au titre de l’acquisition d’une résidence principale (72,2%), l’investissement locatif dans l’ancien est toujours enlisé.

Quand, profitant de conditions de marché exceptionnelles qui garantissent une rentabilité reconstituée (prix et taux bas + dispositif Pinel), les investisseurs reviennent en force sur le marché du neuf (+60% en un an), ils restent extrêmement prudents dans l’ancien. La part des investissements locatifs dans l’ancien n’augmente que de 3,3% entre le 1er semestre 2014 et le 1er semestre 2015.

Le regain de dynamisme du marché porte en lui-même ses limites : la hausse du nombre de transactions a pour corollaire une raréfaction de l’offre de biens sur le marché tandis que l’accroissement de la demande pèse sur les prix qui repartent à la hausse au cours du premier semestre 2015.

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