Faut-il acheter en viager ?
Avec le vieillissement de la population et l’avenir incertain des retraites qui oblige souvent les seniors à compléter leurs revenus, le viager continue d’attirer les acheteurs. Néanmoins, ce type d’achat n’est pas anodin et soulève des questions aussi bien pratiques qu’éthiques. Il est donc important de bien se renseigner avant de se lancer.
Il existe deux types de viagers immobiliers : le viager libre, plutôt rare, qui permet à l’acquéreur de bénéficier de la jouissance du bien dès la signature de l’acte de vente, et le viager occupé, la large majorité des transactions, sous lequel le vendeur habite jusqu’à son décès.
Le viager permet d’acheter un bien immobilier avec un coût à l’achat moins élevé, en bénéficiant le plus souvent d’une décote. Au moment de l’achat, l’acheteur verse, en général, une première somme, « le bouquet », qui sera complétée par une rente mensuelle. Le bouquet correspond à une fraction du prix de marché du bien immobilier. La rente est fixée suivant plusieurs critères dont la valeur du bien, l’âge du crédirentier et le type de viager, occupé ou libre. L’âge du vendeur, permettra de calculer le montant de la rente, via l’utilisation des tables de mortalité estimant la durée de vie restante de la personne.
Notons que si le vendeur est un couple, la rente peut être « réductible » ou bien « réversible ». Si elle est réductible, la rente est répartie sur les deux conjoints. Au premier décès, elle est donc amputée. Si elle est réversible, le conjoint survivant continuera à la percevoir en totalité.
Le contrat peut prévoir une clause résolutoire : en cas de non-paiement de la rente, le vendeur peut faire annuler la vente et récupérer le bien, sans avoir à rembourser les versements déjà encaissés.
Si l’acheteur décède avant le vendeur, la charge de la rente est transférée à ses héritiers. Certains contrats prévoient une assurance-décès qui prend en charge le versement de la rente.
L'acheteur doit faire attention, avec l’espérance de vie de plus en plus importante, à l’importance de la rente mensuelle. En effet, difficile de savoir combien de temps le vendeur va vivre. Au bout de quelques années, la bonne affaire risque de ne plus en être une ! Si le viager est libre, l’acheteur pourra profiter des lieux soit pour y habiter et économiser le loyer, soit pour le louer et récupérer les mensualités pour payer tout ou partie de la rente mensuelle.
Il ne faut pas négliger les données psychologiques et l’aspect moral : on peut être réticent à acheter en viager en ayant l’impression de parier ou de spéculer sur la disparition d’autrui.
Rappelons cependant que c’est le vendeur qui prend la décision de mettre en vente en viager et que grâce à cela, il pourra non seulement continuer à vivre chez lui, dans son cadre de vie habituel, en gardant ses habitudes, mais aussi bénéficier d’un complément de retraite (en plus des liquidités que lui permet d’avoir le bouquet).
Sachez par ailleurs que ce sont des opérations encadrées afin de veiller à ce que personne ne soit lésé. Il est d’ailleurs vivement conseiller de faire appel à un spécialiste du viager pour tout border (y compris juridiquement).
Prenons l’exemple d’un appartement à Nice, d’une valeur de 200 000 €
Si vous souhaitez l’acheter dans le cadre d’un viager occupé avec droit d’usage et d’habitation, sur une tête (femme de 82 ans) et que vous disposez d’un apport de 30 000 €, la rente mensuelle à verser sera d’environ 919 €.
Admettons que vous l’ayez acheté dans ces conditions, et que vous versiez la rente pendant 12 ans, le bien vous aura coûté au total environ 162 000 € (alors qu’il valait initialement 200 000 €, et qu’’il vaudra probablement plus à la revente).