Comment et pourquoi acheter un bien immobilier aux enchères ?

La spécificité des ventes publiques.

Dans un contexte urbain, ces ventes permettent d’acquérir des biens difficiles à se procurer autrement (grande surface, belle adresse, etc.). A la campagne, on peut y trouver des biens originaux comme une gendarmerie désaffectée, une ferme, une cave ou un parking. En règle générale, un bien immobilier vendu aux enchères bénéficie d’une mise à prix alléchante, en-dessous du tarif du marché. Mais cela ne signifie pas qu’il partira à ce prix-là, bien au contraire. Il s’agit d’une sorte de prix d’appel, un montant qui se situe le plus souvent à 80% de sa valeur d’expertise ! Car plus les participants se montreront nombreux, plus l’enchère aura des chances de s’envoler…

A savoir : en vous laissant griser par l’envie de surenchérir et la volonté d’avoir le dernier mot, vous risquez de surpayer le bien en question.

La vente aux enchères en ligne.

Aujourd’hui, grâce à Internet, des ventes aux enchères en ligne offrent l’avantage de se dérouler non plus dans un tribunal ou à la chambre des notaires mais en tout lieu pourvu d’une connexion ! Dès lors, le référent du vendeur ne sera plus un avocat ou un notaire mais un agent immobilier. De surcroît, le vendeur n’a aucune obligation de contracter et peut très bien refuser de vendre ou même choisir, parmi les offres, celle de son choix. Les coûts y sont réduits car équivalents à ceux d’une vente traditionnelle (commission de l’agent immobilier et frais de mutation). Enfin, le paiement s’effectuera selon les termes de la promesse de vente et non plus 45 jours francs après l’adjudication comme c’est le cas lors d’une vente à l’encan habituelle.

A savoir : l’administration fiscale ne peut contester le prix d’un logement acheté aux enchères.

Il existe trois filières de ventes aux enchères : les notaires, les domaines et les tribunaux.

Les ventes notariales.

Elles se déroulent dans les chambres départementales des notaires. Pour y participer, il faut, en début de séance, s’adresser au notaire chargé de la transaction et lui remettre un chèque de consignation (un chèque de banque) d’un montant égal à 20 % de la mise à prix du bien désiré. Si vous êtes l’heureux acquéreur d’un bien, vous devrez acquitter une contribution aux frais d’organisation de 1 % hors taxes du prix de cession, auxquels s’ajouteront les émoluments et les débours du notaire.

A savoir : la vente ne devient définitive qu’après un délai de dix jours afin de permettre une éventuelle surenchère d’au moins 10 %. Un délai de 45 jours est prévu pour solder l’achat. Au-delà, des pénalités sont ajoutées.

C’est la filière la plus recherchée notamment par ceux qui convoitent le patrimoine privé des grandes villes ou celui des associations qui se défont ainsi des legs et dons. Il est donc rare d’y réaliser de bonnes affaires.

Les ventes domaniales (de l’État).

L’État se défait régulièrement de biens immobiliers de nature diverse (casernes, fermes, terrains…). Les rares habitations proposées résultent fréquemment de « successions vacantes » c’est-à-dire dépourvues d’héritiers. Ces logements ont une surface souvent inférieure à 100 m² et sont dans un état généralement… moyen.

Ces ventes ont lieu dans les préfectures ou dans les hôtels des impôts. Tout le monde peut y participer : il suffit de s’y présenter avec une pièce d’identité et un justificatif de domicile. Toute mise à prix supérieure à 7 500 € implique le dépôt d’un chèque (de banque ou certifié) représentant 5 % de la mise à prix. Les frais avoisinent 5 % du montant de la vente. Un bien acheté moins de 15 000 euros doit être payé dans le délai d’un mois ; entre 15 000 et 76 000 euros, un premier tiers est exigible dans les trente jours, le second deux mois plus tard, etc., accompagnés d’intérêts fixés au taux légal.

A savoir : aucuns frais de mutation ne sont facturés et le titre de propriété est rédigé gratuitement.

Les ventes judiciaires.

Ces adjudications proviennent de saisies, de mises en liquidation ou de divorces. Ces ventes « à la barre » se déroulent dans les tribunaux de grande instance (TGI). Pour y participer, l’assistance d’un avocat est obligatoire car lui seul est autorisé à porter les enchères. Il faudra donc lui confier un mandat écrit et signé sur lequel figure votre engagement maximum ainsi qu’un chèque de consignation d’environ 20 % de ce montant. Les frais oscillent entre 3 000 € et 4 500 € et comprennent notamment les frais de justice et les honoraires de l’avocat.

Dans le cas d’une saisie immobilière, le règlement s’effectue un mois après la vente et trois mois pour une mise en liquidation judiciaire. Financièrement, c’est le meilleur filon et ce n’est pas un hasard si les professionnels (les marchands de biens, par exemple) s’y bousculent.

Attention ! Méfiez-vous des lots squattés ou encore habités par leurs propriétaires car une procédure d’expulsion peut être longue et onéreuse.

Les 11 commandements du néophyte.

1) Soyez disponible. Les visites des biens et les ventes s’effectuent à des jours et à des horaires imposés, signalés dans les quotidiens nationaux (Le Figaro, Le Monde...) et dans les journaux d’annonces légales.

2) Relevez les prix pratiqués sur le marché local.

3) Faites-vous accompagner, lors de la visite, d’un professionnel du bâtiment capable de chiffrer les coûts des travaux éventuels.

4) Lisez attentivement le cahier des charges détaillant les conditions générales de la vente (frais dévolus à l’acquéreur, délais de paiement…) et les caractéristiques du bien (descriptif, surface, servitudes, charges de copropriété, nature du bail de location…).

5) Renseignez-vous sur les frais qui s’ajoutent au prix d’adjudication. Ils varient du simple au triple selon le type de vente.

6) Assurez-vous au préalable que votre banquier vous accordera le prêt nécessaire.

7) Disposez de liquidités suffisantes sur votre compte courant pour établir un chèque de consignation le jour de la vente.

8) Assistez à plusieurs séances « à blanc » pour vous familiariser avec la procédure de vente.

9) Soyez présent dès le début de la séance, l’ordre de présentation des lots pouvant changer au dernier moment.

10) Fixez-vous un budget limite et n’en bougez pas !

11) Réglez le montant de la vente dans le délai imposé (entre un et trois mois selon le cas). Au-delà, vous devriez acquitter des pénalités de retard.