Colocation : quelles différences entre bail unique et bail individuel ?

Vous avez dit colocation et colocataire ?

La loi Macron du 6 août 2015 et son article 8-1 précise les termes de la colocation. La colocation désigne la location d’un même logement, en résidence principale, par plusieurs locataires appelés colocataires. Les époux et les pacsés ne sont pas quant à eux considérés comme colocataires. Cette location peut être vide ou meublée.

Colocataire, bail unique et clause de solidarité

Le bail unique, aussi appelé bail commun, consiste à faire signer un seul et même contrat de location à tous les futurs occupants du logement. L’intégralité de l’appartement ou de la maison est louée par le propriétaire-bailleur ou son représentant aux colocataires. Le prix total du loyer est dû par les signataires. Les intéressés se répartissent le logement à leur convenance.

Couramment, pour se protéger des risques de vacance ou d’impayés, le bail unique comprend une clause de solidarité entre les colocataires. Ainsi, si l’un des colocataires quitte avant la fin du bail l’habitation (9 mois ou 1 an pour un meublé, 3 ans pour un logement vide), les conditions restent les mêmes pour les autres occupants et le bail se poursuit ; aussi, les colocataires sont tenus au paiement de l’intégralité du loyer. Charge à eux de trouver un nouvel occupant sous réserve de l’approbation du propriétaire-bailleur. En cas d’impayés de la part d’un des colocataires, les autres doivent régler au propriétaire-bailleur la différence.

Colocataire et bail individuel

Le bail individuel distingue la ou les parties privatives dont le locataire dispose (souvent une chambre) et les parties communes du logement (cuisine, salle de bain, toilette…), dont bénéficie l’ensemble des colocataires. Le bail précise les conditions et les modalités de jouissance des parties communes de l’appartement ou de la maison mis en location.

Pour que cette expérience reste un bon souvenir, les colocataires peuvent décider de matérialiser des règles de vie dans un pacte de colocation.
Dans cette nature de bail aussi qualifié de distinct, il n’y a pas de clause de solidarité entre les baux individuels. Chaque locataire n’est redevable que du loyer relatif à la partie privative qu’il loue. Si un des locataires donne son congé en cours de bail, le loyer des autres occupants n’est pas impacté. Charge au propriétaire-bailleur ou son représentant de rechercher un nouveau locataire pour optimiser le taux d’occupation de son logement et la rentabilité de son investissement locatif. A noter : pour pouvoir louer en bail individuel, les parties privatives doivent offrir une surface minimum de 9 m² ou 20 m³ et répondre aux 6 critères de décence indispensables pour louer un bien en résidence principale.

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