Charges de copropriété : comment traiter les impayés ?

Les causes de ces refus de règlements sont multiples : la contestation sur le calcul ou la pertinence des sommes réclamées, un contentieux avec le syndic ou tout simplement une incapacité financière à régler ces charges pourtant nécessaires au bon fonctionnement d’un immeuble (électricité, ménage, assurance, etc.) et à son entretien (travaux, réparations...).

Face au payeur défaillant, le syndic responsable de la gestion de l’immeuble et de ses finances dispose d’un arsenal de solutions plus ou moins coercitives. Ce professionnel n’a pas besoin du feu vert de l’assemblée générale pour mener les actions nécessaires qui vont d’une solution à l’amiable à l’action en justice. Voici les trois étapes-types du recouvrement d’un impayé.

Étape n° 1 : une régularisation en douceur. Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges dans le délai imparti, le syndic lui adresse dans la quinzaine suivante, une simple lettre de relance. Le délai d’envoi de ce courrier n’est pas fixé par la loi et reste à l’appréciation du syndic. Cette relance permet d’alerter les copropriétaires débiteurs qui n’ont pas payé par omission ou négligence. Pour que la dette ne s’aggrave pas, cette procédure de rappel à l’ordre doit s’enclencher avant l’appel de fonds du trimestre suivant. A ce stade, les personnes débitrices peuvent proposer un arrangement à condition de se manifester tôt et de prouver leur bonne foi. Le syndic peut alors accorder un étalement des paiements sous forme d’un échéancier. Cet accord daté et signé doit être scrupuleusement respecté par le copropriétaire défaillant.

Étape n° 2 : les procédures de précontentieux. Les premières démarches de régularisation restent sans résultat ? Le syndic envoie au mauvais payeur une mise en demeure de paiement par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, voire par courrier électronique si le copropriétaire a communiqué son adresse email. C’est l’étape préalable à toute procédure judiciaire. Le débiteur peut se voir facturer des intérêts et des pénalités de retard (article 36 du décret du 17 mars 1967).

Étape n° 3 : l’action en justice. La situation ne se débloque pas ? Au nom de la copropriété, le syndic doit porter l’affaire devant un tribunal. Pour des sommes inférieures à 4 000€, le juge de proximité est compétent ; de 4 000€ à 10 000€, il faut s’adresser au tribunal d’instance et pour toute somme supérieure, c’est le Tribunal de Grande Instance qui sera saisi.

La totalité des dépenses engagées pour le recouvrement de la créance à compter de la mise en demeure sont à la charge du copropriétaire débiteur. Cela comprend les frais de mise en demeure, d’huissier, d’avocat, etc., autant de dépenses qui viennent alourdir son ardoise déjà garnie par les charges dont il est redevable. Le tribunal peut condamner le propriétaire récalcitrant à payer non seulement les dettes échues, mais également la totalité des provisions de charges votées par l’assemblée générale pour l’ensemble de l’exercice.

Si le montant des impayés est très important, le conflit peut aller jusqu’à la mise en vente judiciaire du bien par adjudication. Le syndic recouvrera alors sa créance avec le produit de la cession. A cet égard, sachez que la copropriété bénéficie d’un super privilège qui lui permet d’être payée en priorité lors de la vente judiciaire du bien, avant même les banquiers, pour les dettes des deux exercices précédents et de celui en cours.

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