Acheter une chambre de bonne : toujours une bonne affaire ?
Terre d’élection des étudiants, les chambres de service sont situées au sommet des immeubles construits entre 1830 et 1914. On en trouve beaucoup à Paris, mais aussi dans certaines métropoles régionales : Lyon, Bordeaux, Nice, etc...
Selon les chiffres de l’Atelier parisien d’urbanisme, ces chambres sont environ 115.000 dans la capitale, mais ce parc risque de légèrement diminuer, la municipalité rêvant d’en transformer 1000 en logements habitables d’ici à 2020.
Même s’il est de plus en plus encadré (législation sur le logement décent, taxation sur les micro-logements, encadrement des loyers), le marché des chambres de bonne est animé : selon une étude réalisée en 2016 par la Chambre des notaires de Paris Ile-de-France, on recense en moyenne 2500 ventes annuelles sur ce marché depuis 1990. En investissant sur ce micro marché les investisseurs recherchent à la fois une perspective de plus-value et une rentabilité locative élevée. A quoi peuvent-ils s’attendre à l’avenir ?
Des prix au m² élevés
Côté plus-value aucun miracle n’est à attendre, car ces petites unités d’habitation d’une surface généralement inférieure à 15 m2 se vendent cher. Très cher. En 2015, il fallait compter 70.000 euros pour acquérir une chambre de service, voire 100.000 euros dans le 16ème arrondissement parisien qui concentre 1/3 du parc. A moins de disposer de chambres contiguës pouvant être réunies pour former un deux pièces, les perspectives de plus-values sont donc limitées.
Les chambres de bonne constituent en revanche un bouclier efficace contre les périodes de basses eaux immobilières. Ainsi, pendant la crise de 2008-2009, alors que les prix de l'immobilier baissaient, ceux des chambres de service ont fait de la résistance. Et, ils sont repartis à la hausse dès 2010.
Des contraintes locatives
Côté rendement, l’alourdissement de la réglementation pèse sur l’attrait de ces micro-logements dont la rénovation coûte cher. Pour lutter contre les logements indécents, la location des chambres de bonne a été durcie depuis 2002. Leur surface habitable doit être d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m ou un volume habitable de 20 m³. Des contraintes sanitaires se superposent à ces normes d’habitabilité.
Par ailleurs, en zone "tendue", les loyers sont taxés si leur prix de location au m² (taxe Apparu) dépasse 41,64 euros. Enfin, les chambres de service sont les premières victimes de l’encadrement des loyers, en vigueur à Paris depuis l’été 2015. En tenant compte de tous ces paramètres, la rentabilité d’une chambre de bonne dépasse rarement 2 à 2,5% brute à Paris et 4 à 5% en province.
Pour obtenir une meilleure rentabilité, certains propriétaires ignorent apparemment la réglementation. Selon l’association CLV (Consommation, Logement, Cadre de vie), si les agences immobilières respectent l’encadrement des loyers de manière ultra-majoritaire, plus de 50% des particuliers s’en affranchiraient.