Acheter un terrain: les règles

Vous cherchez un terrain pour faire construire votre maison ? Deux possibilités existent, l’achat d’un terrain isolé ou l’achat dans un lotissement. Dans le premier cas, vous devez vérifier la constructibilité de votre terrain, dans le second, c’est le lotisseur qui s’en charge.

Un terrain lotissement

Ses avantages ne sont pas négligeables. C’est un terrain dont la nature du sous-sol est garantie par le lotisseur. Ce professionnel crée des terrains à bâtir. Il se charge d’obtenir l’autorisation de lotir, de diviser le terrain en parcelles, de les aménager et de les viabiliser. Autrement dit, la question de sa constructibilité, de sa viabilité et donc de son raccordement aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, téléphone…) ne se pose pas : tout est prévu. Inconvénient : vous devrez sans doute tenir compte du cahier des charges du lotissement qui peut être contraignant. Il peut vous imposer certains critères en matière de construction, de clôture, de plantation, vous interdire de construire une cave, un garage, un atelier par exemple. Pensez aussi à étudier le règlement du lotissement.

Opter pour un terrain isolé

Dans ce domaine, vous jouirez de plus de liberté mais la prudence s’impose. Méfiez-vous de vos coups de cœur. Car une petite parcelle noyée dans la verdure peut recéler de multiples défauts qui auront des conséquences au quotidien. Préférez une forme simple, proche du carré qui offre généralement plus de possibilités de construction.

Un sol plat est plus facile à construire qu’un sol au relief irrégulier. La qualité du sous-sol est également importante. Pour éviter les mauvaises surprises, le mieux est de faire réaliser une étude de sol par un expert. Une telle expertise vous coûtera quelques centaines d’euros mais pourra vous éviter d’avoir à faire face à des dépenses nettement plus lourdes au moment des travaux de fondations.

Même si le terrain est viabilisé et raccordé aux différents réseaux, vérifiez que les différents branchements des limites du terrain à la maison ne vont pas grever votre budget. C’est pourquoi vous avez intérêt à faire établir un devis par les différents fournisseurs (EDF, GDF, téléphone, eau...).

La constructibilité

Autres éléments à vérifier : la constructibilité du terrain, les règles d’urbanisme qui s’imposent dans la commune et les éventuelles contraintes (servitudes d’utilité publique) qui pourraient limiter votre liberté. D’où l’intérêt de vous procurer un certain nombre de documents.

Le certificat d’urbanisme

Ce document vous permet de vérifier un certain nombre d’informations. Il a été réformé par l’ordonnance du 8 décembre 2005 (JO du 9 12 05). Il en existe deux :

- Le certificat de simple information. Il n’indique pas si un terrain est constructible ou non, pas plus que l’état des réseaux existants ou prévus. Il ne fait que préciser les règles d’urbanisme applicables au terrain, les limites administratives au droit de propriété, l’existence ou non d’un droit de préemption et les formalités administratives, de même que les taxes à payer.

- Le certificat opérationnel. Il permet d’interroger le service de l’urbanisme sur la faisabilité de la construction. Cela suppose que vous ayez déjà bien avancé dans votre projet. Mais il ne vaut pas accord préalable de construire.

Le certificat d’urbanisme est délivré gratuitement à toute personne qui en fait la demande. Il est, en principe, adressé par le service d’urbanisme de la mairie ou de l’autorité compétente dans un délai de un à deux mois. Durant dix huit mois, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date d’obtention du certificat, ne peuvent être remis en cause (sauf dans certains cas qui tiennent à la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique).

Le Plu

Ce document remplace le Pos, ce dernier ayant été supprimé par la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000. Il a pour vocation d’exprimer les règles générales et contraintes d’utilisation des sols. Ils sont prescrits par les conseils municipaux et fixent, pour chaque zone du territoire communal, la nature des activités qui peuvent y être exercées, l’aspect extérieur et les dimensions des constructions, la superficie de terrain constructible et les Coefficients d’Occupation des Sols (Cos). Le Plu doit être en cohérence avec le Scot qui coordonne les projets d’aménagement dans le périmètre des communes ou des groupements de communes. Vous avez intérêt à étudier ce document (à la mairie) car il peut, par exemple, vous révéler que le terrain en face du vôtre est voué à de nouvelles constructions qui peuvent vous faire perdre une jolie vue.

Le Cos

Il fixe le rapport du nombre de mètres carrés de plancher constructible sur la surface totale du terrain. Plus le coefficient est élevé, plus le terrain coûtera cher. Participation pour le financement des voies et réseaux Depuis la loi SRU, les communes peuvent instituer une participation des riverains au financement des équipements nécessaires à la viabilisation de leur terrain ou à l’aménagement de leur quartier. Elle s’applique aux propriétaires de parcelles situées à moins de 80 m d’une nouvelle voie. Elle est calculée au prorata de la superficie des terrains. Un élément à vérifier aussi.

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