Acheter en Vefa (vente en état futur d'achèvement)

Réservation

Elle s’effectue généralement par la signature d’un avant contrat, appelé contrat de réservation. Il doit contenir un certain nombre d’informations : description du logement (superficie habitable, énumération des pièces et dépendances), prix de vente toutes taxes comprises, en général ferme et définitif (ou indiquant éventuellement les conditions de révision), date à laquelle sera signé le contrat définitif de vente chez le notaire, caractéristiques des prêts demandés pour le financement de l’acquisition et clause suspensive concernant l'obtention des prêts.

Celle-ci vous permet, le cas échéant, d’annuler le contrat et de récupérer votre dépôt de garantie.

Descriptif technique

Le contrat de réservation doit être accompagné d'une notice descriptive sommaire qui précise les matériaux utilisés pour la construction, leur nature et leur qualité. Le promoteur n'est pas tenu de vous demander votre accord s'il décide de renoncer à un élément d'équipement dès lors qu'il le remplace par un autre de qualité identique.

Le descriptif sommaire devient un descriptif détaillé au moment de la vente définitive. Il est alors contractuel et sert de document de référence lors de la livraison du logement.

Dépôt de garantie

Il dépend de la date de signature de l'acte définitif. Ainsi, si l'acte de vente intervient dans un délai inférieur à un an, le promoteur est en droit d'exiger 5 % du prix du logement ; si ce délai est compris entre un et deux ans, le montant du dépôt est ramené à 2 %.

Cette somme reste bloquée sur un compte spécial jusqu'à la signature définitive de l’acte de vente chez le notaire.

Délai de réflexion

A partir de la date de réception du contrat de réservation, vous disposez d'un délai de 7 jours pour vous désister et récupérer votre dépôt de garantie. Passé ce délai, si vous persistez à renoncer à l'acquisition, le dépôt reste acquis au promoteur, sauf si vous n'obtenez pas le financement prévu pour l’acquisition (clause suspensive).

Contrat définitif de vente

Il doit contenir un certain nombre de clauses (description du bien, nature et qualité des matériaux, éléments d’équipement, prix prévu, modalités de révision, calendrier des paiements, organisme qui garantit l’achèvement de la construction, délai de livraison et pénalités de retard). Doivent être joints au contrat, la notice descriptive détaillée, les plans, le règlement de copropriété et l’attestation d’assurance responsabilité professionnelle du promoteur.

Echelonnement des paiements

S’agissant d’un logement qui n’est pas encore construit et dont vous devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux, vous bénéficiez d’un échelonnement des paiements. Cet échelonnement diffère selon la garantie dont dispose le promoteur :

- garantie extrinsèque, c'est-à-dire apportée par un organisme de caution : le promoteur peut vous réclamer 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d’eau (murs, toitures, fenêtres posées) ; 95 % à l'achèvement de la construction. Les 5 % restants sont versés à réception du logement, somme que vous pouvez toutefois consigner sur un compte spécial si vous émettez des réserves lors de cette réception ;

- garantie intrinsèque, c’est-à-dire sur fonds propres (attention : des évènements récents ont montré qu'il faut dans ce cas être sûr de la capacité et de la solidité financière du promoteur) : le promoteur ne peut vous réclamer plus de 20 % du prix du logement à l’achèvement des fondations ; 45 % à la mise hors d’eau ; 85 % à l’achèvement du chantier et les 15 % restants à la réception du logement. Sauf, là encore, si vous émettez des réserves au moment de cette réception.

Livraison

A la remise des clés, une visite du logement est organisée par le promoteur. Dans un immeuble collectif ou un lotissement, elle doit être également étendue aux parties communces afin de vérifier que le promoteur est bien en train de réaliser les prestations promises (pour les finitions et les malfaçons, le syndic de copropriété ou l'association syndicale de propriétaires s'en chargeront). Vous devez alors signer un procès-verbal de livraison. C’est le moment d’ouvrir l’œil et de tout vérifier, du sol au plafond, en notant les éventuels défauts ou les éléments non conformes à la note descriptive détaillée. A partir de la signature du procès-verbal, vous disposez d’un mois pour dénoncer les "vices apparents" (par lettre recommandée avec AR) et d'un an pour agir si vous détectez d’autres anomalies lors de votre installation.

A défaut, vous n’auriez aucun recours. Si vous ne constatez aucun défaut, vous devez payer le solde du prix du logement. En revanche, si vous émettez des réserves, vous avez intérêt à consigner le solde du prix (5 %) sur un compte jusqu’à réparation.

Notez encore qu’à partir de la réceptionde chacun des ouvrages par le promoteur, celui-ci vous doit trois garanties : la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale pour les ouvrages importants et la garantie de bon fonctionnement pour les équipements, peintures, revêtements etc... La mise en oeuvre des deux premières est garantie par une police d'assurances dite "Dommages Ouvrage". Vous bénéficiez directement de ces trois garanties et de cette polica pour vos parties privatives et par l'intermédiaire du syndicat des copropriétaires ou de l'association syndicale des propriétaires.

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