Acheter en SCI : une bonne idée ?

Mariage, union libre, pacs, famille recomposée, dans chacune de ces situations, la société civile immobilière (SCI) peut constituer une piste intéressante en cas d’acquisition d’un bien immobilier en commun. Car elle évite l’indivision, un statut dont chacun s’accorde à dire qu’il manque de souplesse.

En effet, avec ce régime, la plupart des décisions nécessitent l’accord de tous les indivisaires, ce qui peut provoquer des situations de blocage. En outre, selon la loi, nul ne pouvant être contraint à demeurer dans l’indivision, cela signifie que le partage peut intervenir à tout instant.

Dans une SCI, en revanche, non seulement le gérant dispose, en principe, de plus de latitude, mais elle ne peut être dissoute à n’importe quel moment. Il faut un « juste motif ». Autrement dit, une cause grave qui empêche le fonctionnement normal de la société.

Mariage.
Avec une SCI, vous pouvez, sans changer de régime matrimonial, modifier les règles de gestion de vos biens, sachant par exemple que sous le régime de la séparation, chacun reste maître de ses biens propres. Rien ne vous empêche de créer une SCI et d’y apporter un bien personnel dont la gestion résultera des statuts de la SCI.

Votre conjoint et vous pourrez alors être associés dans les proportions que vous décidez (60/40, 51/49, 30/70, etc.).  Attention : si vous mettez votre résidence principale en SCI, sachez que vous ne pourrez pas automatiquement bénéficier, en cas de disparition de votre conjoint, de la jouissance du logement pendant une année comme le permet la loi.

 
Pacs.
Si vous n’avez précisé dans la convention le choix d’un régime particulier, vos patrimoines sont séparés. Dès lors, la SCI présente les mêmes avantages que si vous êtes marié.

Concubinage.
Vous voulez acheter votre logement à deux ? Dans ce cas, vous êtes obligatoirement assujetti au régime de l’indivision. Avec un montage en SCI, vous pouvez éviter ce statut et favoriser votre partenaire, sachant que les concubins n’héritent pas l’un de l’autre et que, en cas de legs, les droits s’élèvent à 60 % !

Quel en est le principe ?
Au lieu d’acheter le logement de façon classique, vous le faites acquérir par la SCI. C’est donc elle qui est propriétaire. Chacun des associés détient alors des parts à hauteur de sa mise. Les statuts peuvent prévoir la nomination d’un des concubins comme gérant, l’autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (à l’unanimité, au décès du premier concubin….).  
En cas de séparation, il sera par exemple possible, à celui qui le désire, de conserver le bien en rachetant les parts de l’autre.  
En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien.  Autre avantage : la possibilité de conserver la jouissance du bien par le biais du démembrement de propriété croisé qui autorise, en cas de décès de l’un de vous, le maintien dans les lieux du survivant jusqu’à son propre décès.

Et cela, sans avoir à payer de droits exorbitants. Les héritiers ne peuvent donc pas vous chasser pour vendre le bien. A titre d’exemple, supposons que la SCI créée comporte 1 000 parts. Il suffit que vous déteniez les parts de 1 à 500 en nue-propriété et les part de 501 à 1 000 en usufruit. Votre compagne ou compagnon achète, de son côté, les parts de 501 à 1 000 en nue-propriété et les parts de 1 à 500 en usufruit.

Un procédé intéressant mais qui exige la plus grande prudence et le conseil d’un notaire.

La transmission.
Dans le cadre d’une SCI, donation et succession sont favorisées. La valeur du patrimoine détenu en SCI familiale est généralement minorée de 10 % par rapport à un bien détenu en direct. Le fisc admet en effet que le bien n’est pas aussi liquide qu’un bien détenu de façon classique, les parts étant plus difficiles à céder.
Une SCI est très souple : en cas de donation, vous transmettez des parts et non un bien immobilier. Vous n’êtes donc pas sous le statut rigide de l’indivision. Vous bénéficiez d’un abattement de 150 000€ par enfant tous les six ans. La SCI permet également d’éviter le paiement de l’impôt sur les plus-values. A titre d’exemple, plutôt que de vendre vos parts et de donner le fruit de cette vente à vos enfants, rien ne vous interdit de leur transmettre des parts en donation. Vous évitez aussi une forte taxation à vos enfants si ceux-ci vendent dans la foulée, la plus-value étant alors proche de la valeur des parts au moment où elles ont été cédées.
Autre intérêt de la SCI, tout en transmettant vos parts, vous pouvez conserver votre pouvoir de décision sur la gestion des biens. Par exemple, si vous disposez d’une résidence secondaire, vous avez la possibilité, à travers une SCI, d’en donner la nue-propriété et de conserver l’usufruit, tout en étant gérant. L’utilisation de la SCI est également très utile dans le cas de familles recomposées.

 
La marche à suivre.
Comment créer une SCI ? Première chose : établir des statuts qui définiront la forme de la société, son objet (gestion d’un patrimoine par exemple), sa durée (jusqu’à 99 ans), les pouvoirs du gérant…  A noter que depuis le 1er juillet 2015, il n’est plus nécessaire d’enregistrer les statuts de la SCI aux services des impôts, ce qui en simplifie encore le montage. Il n’en reste pas moins conseillé de s’adjoindre les conseils d’un notaire. Enfin, sachez que le fonctionnement d’un SCI n’est pas indolore en termes de gestion (comptabilité, assemblées générales, imposition des résultats…).

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