5 bonnes raisons d’acheter un bien pour le louer

C’est même une des bases fondatrices de la constitution ou de la consolidation d’un patrimoine. Depuis des années, la pierre fait figure de placement de « père de famille » et devient une valeur refuge lors de périodes boursières chahutées. L’immobilier revêt pourtant des côtés sombres.

D’abord, comme tous les marchés, il est cyclique. Les phases de hausses et de baisses des prix sont lentes et se déroulent sur plusieurs années. De surcroît, cet actif se montre peu liquide : trois mois pour l’acheter et parfois beaucoup plus pour le céder…

Pour être rentable, l’opération doit s’effectuer sur une longue période. En effet, pensez que vous serez soumis - par principe - à l'imposition sur la plus-value en cas de revente mais que l'inflation est prise en compte : plus vous aurez été longtemps propriétaire du bien, moins vous aurez à payer d'impôts.

Enfin, la rentabilité est à la merci d’une défaillance de paiement du locataire et d’une fiscalité mouvante. Ces contraintes et ces inconnues rendent donc le rendement incertain. Dans ces conditions, pourquoi se lancer dans une telle opération? Voici cinq bonnes raisons de vous lancer dans l’aventure.

1) Un complément de revenus pour la retraite. Le système français de retraite par répartition atteint aujourd’hui ses limites. Les retraités de demain seront financièrement moins bien lotis que ceux d’aujourd’hui. A l’heure actuelle, la chute de revenu au moment de la retraite avoisine 40 % ; de combien sera-t-elle dans quelques années ? Difficile de le prévoir, mais la dégringolade des pensions va se poursuivre.

Une chose est sûre : pour compenser cette baisse de niveau de vie, mieux vaut prévoir des revenus complémentaires. L’investissement locatif offre cette solution. Pour celui qui achète à crédit, 15 à 20 ans avant l’âge de la retraite, il est possible de se retrouver - une fois éloigné de la vie active - à la tête d’un patrimoine immobilier entièrement payé.

A ce moment-là, les revenus locatifs ne serviront plus au règlement de l’emprunt, mais doperont une pension souvent proche de la peau de chagrin.

2) Se loger soi-même ou ses proches. En achetant une maison ou un appartement dans votre région natale ou en bord de mer, vous préparez un toit pour vos « vieux jours ». En attendant de l’habiter, vous le louez. Pour être réalisable, ce scénario doit s’échafauder à l’avance pour amortir l’achat. D’un autre côté, assurer l’avenir de ses proches, c’est leur offrir un toit pour pas cher.

La location ou l’achat d’un logement pèse tellement lourd dans le budget d’un ménage (30% à 50%), que la mise à disposition gracieuse ou à prix modique d’une habitation pour ses parents âgés, ses enfants ou ses petits-enfants constitue un vrai coup de pouce.

3) Profiter de la stabilité des rendements. La situation se montre hétérogène selon les régions : ainsi, la baisse du prix de la pierre, sensible en province, ne l’est pas dans les métropoles. Quant à l’encadrement des loyers, on en ignore encore les effets réels sur le rendement à terme. En revanche, la baisse des taux d’intérêt d’emprunt dope indiscutablement les investissements locatifs.

Les études récentes laissent apparaître une rentabilité de 6% pour l’année 2015 avec, une fois encore, une forte disparité d’un secteur à l’autre (entre 3% et 5% à Paris, par exemple). En résumé, dans ces grandes villes, le rendement s’établira davantage sur la plus-value du bien au fil des ans que sur le locatif proprement dit (ce qui est le cas, en revanche, dans les régions).

Reste que ces taux de rendement sont bruts et que nul ne connaît la fiscalité qui les grèvera dans le futur. Par ailleurs, dans un environnement économique et social perturbé et dans l’espoir d’une baisse plus prononcée des prix d’acquisition dans les grandes villes, bon nombre de ménages, pourtant financièrement capables de devenir propriétaires, préfèrent différer leur acquisition et se rabattre sur la location.

Enfin, réaliser un investissement dans le neuf paraît actuellement opportun. D’abord, parce que les prix se stabilisent, voire reculent. Ensuite, les récentes dispositions de la loi Pinel rendent à nouveau cette opération attractive.

4) Se construire un patrimoine grâce au crédit. En matière d’investissement locatif, nul besoin de payer comptant ! Malgré le montant des sommes engagées, la pierre est le seul investissement que les banques acceptent de financer en partie ou en totalité. Pour le particulier, l’intérêt de la manœuvre est double : d’abord, c’est un moyen sans pareil de se constituer un patrimoine immobilier sans un euro en poche. Il suffit d’être solvable et surtout de disposer d’une capacité d’endettement suffisante pour solliciter un prêt.

Ensuite, l’achat avec un emprunt permet de disposer immédiatement du bien sans l’avoir payé. Résultat, la mise en location permet d’encaisser pendant des années des revenus qui couvrent une partie de la mensualité de remboursement. Mais un habile dosage entre votre apport personnel (aussi modeste soit-il), les loyers escomptés et votre effort d’épargne devrait permettre de trouver cet équilibre financier.

5) Payer moins d’impôts. Le choix de l’investissement locatif est parfois motivé par des raisons fiscales. C’est souvent autour de la quarantaine que les revenus commencent à atteindre des pics qui engendrent une forte imposition. A partir de 5 000€ d’impôts par an, le traitement de cette importante fiscalité peut devenir une priorité ; et l’investissement locatif défiscalisant est une réponse.

Alors, si votre taux d’endettement le permet, pourquoi ne pas réaliser un investissement locatif ? Contrairement à la résidence principale, la détention d’un bien locatif offre une multitude de déductions possibles selon le régime fiscal adopté, qui, au bout du compte, permettront certainement d’alléger vos impôts actuels.

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