L’usage et la destination qualifient différemment un bail de location.

Si la loi n’employait pas le mot juste pour chacun de ses articles, il y aurait obligatoirement matière à confusion et donc à procès, chaque partie ayant sa propre interprétation de la législation. Le problème, c’est qu’à force de spécifier encore et toujours les termes juridiques, on parvient à des textes impénétrables par les citoyens pourtant intéressés au premier chef. Ainsi en est-il des vocables « usage » et « destination » qui sont appliqués aux baux.

Les locaux à usage d’habitation et… les autres !

Sans entrer dans les détails sémantiques et légaux, on peut simplement distinguer les locaux à usage d’habitation et… les autres ! En effet, le législateur n’a pas pris la peine (le pouvait-il seulement ?) de dénombrer toutes les sortes d’usage que peut revêtir un local. Le Code de la construction et de l’habitation définit effectivement avec précision ce qu’il en est : Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location […]. Quant aux autres usages, il n’en est fait nulle mention. D’où on déduira qu’un local est affecté à la résidence ou… à autre chose !

Une réglementation spécifique pour les grandes villes.

Cela dit, la réalité se veut un peu plus fine puisqu’une règle a été définie pour toutes les communes de plus de 200 000 habitants et pour celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces agglomérations, le changement d’usage est soumis à autorisation en sachant qu’un bâtiment peut se prêter à une utilisation mixte (à la fois résidence principale et lieu d'exercice d'une activité). Ou bien l’usage des lieux peut-il être temporairement modifié (et donc non-cessible à un tiers), autrement dit valide tant que l’occupant y exerce son métier. Et enfin, troisième cas de figure, un logement peut être définitivement transformé en local professionnel. Est-il utile de préciser que ce dernier cas s’avère rarement puisque dans les grandes villes, où s’impose cette loi, la pénurie de logements est endémique. Sans compter qu’il fait l’objet de nombreuses contraintes qu’il serait trop long d’évoquer ici.

La destination d’un local détermine l’activité qui y est exercée.

La destination, quant à elle, ne concerne que les baux commerciaux et fixe avec exactitude la ou les activités qui peuvent être pratiquées au sein du local professionnel. Ainsi, telle boutique bénéficie-t-elle – et c’est clairement indiqué dans le bail commercial – d’une destination « tous commerces », ce qui implique que le locataire est libre d’y exercer l’exploitation de son choix. En revanche, si celle-ci est stipulée - par exemple, magasin non-alimentaire – le preneur devra respecter cette destination. S’il souhaite en changer, il sera tenu d'engager une procédure de déspécialisation, plutôt contraignante, notamment d’un point de vue fiscal, et qui entraîne en tout état de cause l’accord du bailleur. Faute de quoi, il risque la résiliation de son contrat de location !