Le bail en état futur d’achèvement, une solution complexe mais précieuse.

Si le VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) permet d’acheter un bien immobilier qui n’est pas encore construit (ou qui n’est pas terminé), son corollaire pour la location a également cours : le BEFA (bail en état futur d’achèvement). Cette procédure, purement contractuelle, ce qui signifie qu'elle n’est pas encadrée par la loi si ce n’est celle qui concerne, plus largement, les baux commerciaux, implique de fait une attention de tous les instants et une assistance juridique experte en la matière. Elle met en commun les intérêts de trois partenaires : un promoteur, un investisseur qui deviendra bailleur et un locataire-preneur.

Trois parties pour un projet unique.

Mais un exemple vaut mieux qu'un long discours. Soit une entité (personne physique ou morale, peu importe) qui possède un terrain sur lequel elle souhaite construire un bâtiment (à usage commercial, artisanal, hôtelier, professionnel..). Elle se met en relation avec un promoteur qui se chargera de bâtir l’immeuble, et avec un locataire potentiel. Le triptyque s'accorde ainsi autour du bail en état futur d’achèvement avant que la première pierre ne soit posée. À noter qu'une rénovation de fond en comble d’un édifice existant peut aussi être envisagée pour un BEFA.

Le BEFA : une opération gagnant-gagnant.

Imaginons le propriétaire d’un terrain situé à proximité d'une vaste zone d'achalandage. Il désire le valoriser en y construisant un bâtiment qui abriterait plusieurs commerces. Mais comment prendre le risque d’investir dans un ouvrage important sans être certain de la location – et pour de nombreuses années – de ces locaux ? De la même manière, l'artisan ou le commerçant intéressé par l’installation de sa société à cet endroit trouvera avantage à participer activement à l'élaboration du projet et à sa mise en œuvre.

Les phases de construction et de location.

Le bail en état futur d’achèvement se compose de deux parties distinctes : les détails de la construction de la bâtisse (ou de la rénovation) d'une part et les conditions de la location d’autre part. L’intérêt du promoteur est évident : il commercialise son programme avant de l'avoir commencé. Celui de l'investisseur (futur bailleur) n’est pas sans bénéfice non plus car il garantit ainsi son investissement dès le premier euro versé. Quant au locataire, partie prenante du BEFA dès son origine, il s’assure de disposer d’un local professionnel qui correspond parfaitement à ses besoins puisqu’il pourra intervenir dès la conception des plans de la construction.

Un bail minutieusement rédigé.

Comme on peut aisément le comprendre, le bail en état futur d’achèvement se distingue d’une location « ordinaire » par le délai qui court entre sa signature et l’entrée effective dans les locaux (le temps que le bâtiment soit construit). Par ailleurs, de nombreux points stipulés dans ce contrat devront être dûment précisés afin de conforter chacune des parties : durée des travaux, engagement ferme de location par le preneur sur une période déterminée, montant du loyer, spécifications de toutes les composantes de la construction, et bien entendu, les éventuelles clauses suspensives.

Tout prévoir pour un BEFA réussi.

Chacune des étapes du bail en état futur d’achèvement sera clairement définie, notamment la réception du bâtiment, sa livraison puis sa mise à disposition, en vue d’éviter des recours judiciaires à l'avenir. D’autant qu’entre le début du projet et sa réalisation, de nouvelles normes ou réglementations ont pu apparaître, voire une crise économique, sociale ou sanitaire majeure ; qui en sera alors le responsable juridique et financier ? Les risques de litiges semblent si nombreux qu’il s’avère absolument indispensable de se faire accompagner par un avocat spécialiste de ce type de contrat que vous soyez promoteur, bailleur ou preneur. De la même façon, si un tel projet vous intéressait, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller Century 21, particulièrement au fait de ces baux.