Fonds de commerce : le compromis de vente engage les deux parties.

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique.

Il s’impose pour une raison évidente : il décrit, noir sur blanc, chacune des intentions des deux parties, acquéreur et vendeur, concernant les conditions de cession du magasin en question. Et loin d’être une simple convention, ce compromis de vente (également connu en droit sous le terme « promesse synallagmatique », autrement dit « bilatérale ») est un vrai contrat qui engage irrémédiablement les signataires sauf à contrevenir aux réserves suspensives qui y sont dûment exprimées. Ce qui le différencie de la promesse de vente qui, elle, ne contraint qu’une seule des deux parties ; par exemple, quand le vendeur s’engage sur un prix et un délai de vente.

Le compromis de vente vaut vente, dit la loi. Sauf…

En effet, contrairement à un acte authentique de vente qui formalise la passation d’un commerce d’une personne à une autre de manière irrévocable, le compromis de vente (qui, rappelons-le, « vaut vente » selon l’article 1589 du Code civil) s’assortit le plus souvent d’un certain nombre de conditions suspensives qui permettent aux deux parties de se désengager ultérieurement dans les délais impartis (entre dates de compromis et de signature définitive). Pour le dire différemment, si le compromis de vente indique qu’un acte authentique s’avère nécessaire pour finaliser l’accord entre les deux parties, aucune d'elles ne pourra prétendre que la signature du compromis valait vente, contredisant dès lors les termes de notre article 1589, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans l’un de ses arrêts.

Un engagement sous conditions.

Certainement la plus commune des conditions suspensives, si l’acheteur ne peut obtenir son ou ses prêts pour financer son achat, le compromis de vente précisera que celui-ci ne tient plus et que chacun des parties reviendra à la situation antérieure à sa signature. Ainsi, en l’espèce, l’acquéreur recouvrerait l’éventuel acompte qu’il aurait versé sans souffrir la moindre pénalité. Mais les réserves suspensives, dans le cas d’une cession d’un fonds de commerce, peuvent être (et devraient être !) multiples. Par exemple, s'il s'agit d’un débit de boissons ou d’un restaurant, le preneur peut s’engager à l’acquérir si, et seulement si, le transfert de licence indispensable à sa pratique future a bien eu lieu.

D’autres conditions suspensives.

Autres conditions suspensives qui peuvent être dûment notifiées dans le compromis de vente, l’obtention de tous les agréments nécessaires à l’exercice de l’activité, ce qui peut concerner aussi bien l’accord du bailleur des locaux, la levée du droit de préemption de la mairie si le commerce se situe au sein d'un périmètre de sauvegarde, les normes destinées aux handicapés, la sécurité voire l’information délivrée en bonne et due forme aux salariés de l’entreprise. Bref, chaque cas de figure présente ses singularités propres et devrait inciter les signataires du compromis à une vigilance accrue.

Ce que doit comporter le compromis de vente.

Au-delà de ces conditions précitées, le compromis de vente doit impérativement comporter, sous peine de nullité, plusieurs mentions comme les termes de la transaction antérieure (avec le nom du vendeur précédent, le prix et la date de cession), l’état des nantissements et privilèges qui pourraient grever le fonds de commerce, le chiffre d’affaires et le résultat d’exploitation de la société au cours des trois dernières années. Voilà pour les obligations légales. Mais l’acquéreur devra tout autant porter son attention sur la présence de points qui, à défaut d’être légalement requis, n’en sont pas moins cruciaux.

Une affaire de spécialistes.

Ainsi, l’acheteur devra-t-il s’assurer que le bail de location des locaux est bien valide et qu’il autorise l’activité qu’il compte y exercer. Bien que la lettre de l'article L 145-40-1 du Code de commerce ne prévoie un état des lieux qu'entre le bailleur et le locataire, entendu ici comme le cessionnaire, il est recommandé de dresser l'état des lieux en présence du cédant, au cas où l'un ou l'autre aurait à réclamer à ce dernier réparation pour des dégradations ou des travaux non autorisés. En effet, l'état des lieux devant être contradictoire, il ne saurait être opposé au cédant s'il n'y a pas participé. Au final, il s’avère primordial de faire appel à un spécialiste, à un conseiller habilité à procéder à la rédaction d’un compromis de vente d’un fonds de commerce comme c’est le cas pour les agences du réseau Century 21 Entreprise & Commerce spécialisées dans l’immobilier professionnel.