En contrepartie de vos loyers, vous disposez du local loué. Une évidence ? Pas forcément…
Les arcanes de la justice sont parfois abscons pour le profane. D’où la nécessité de recourir aux conseils d’un expert dès lors qu’il s’agit de signer un document contractuel, en l’occurrence un bail commercial. En effet, si les textes se montrent univoques à cet égard - le locataire paye un loyer en contrepartie duquel il peut jouir du local - ce qu’on appelle « l’obligation de délivrance », certains bailleurs mal intentionnés peuvent tenter de contourner la loi, d’une manière ou d’une autre et, bien sûr à leur profit.
Un accès permanent à un local conforme.
Quand l’article 1719 du Code civil indique que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, il est entendu que le locataire, dès la signature du bail, accèdera librement audit local mais aussi que celui-ci devra se montrer strictement approprié à son usage et ce, de façon permanente, autrement dit tout au long de la durée du bail. Ainsi un vice caché, comme la présence d’amiante découverte après conclusion du contrat, qui retarderait l’entrée dans les lieux le temps des travaux de désamiantage nécessaires, constitue-t-il un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur. Ce qu’a démontré la jurisprudence en la matière.
Une jouissance paisible et appropriée à la destination des lieux.
De la même façon, un local devenu inutilisable, notamment pour des causes mettant en péril la sûreté de ses occupants ou qui affecteraient le gros œuvre du bâtiment, devra être immédiatement mis en conformité par le propriétaire afin de le rendre adapté à sa destination initiale. Ce qu’a mis en lumière un autre cas tranché en justice où suite à un dégât des eaux occasionné par une fuite d’une conduite de chauffage dans les communs de l’immeuble, le bailleur avait certes réglé le problème mais grossièrement remis en état les locaux loués, et non à l’identique. Le tribunal a jugé que le bailleur n’avait pas permis à son preneur de jouir sereinement de son local et que ce dernier n’était plus conforme à sa destination tel qu’indiqué dans le bail. Et l’a condamné en appel.
Vous aurez compris que le propriétaire aura beau introduire mille et une clauses qui limiteraient sa responsabilité dans le bail, ces deux principes prévalent quoi qu’il advienne : l’obligation de délivrance du local loué d’une part et sa jouissance paisible et conforme d’autre part.
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