Coronavirus : le paiement des loyers commerciaux soumis à des décrets.

Par Pierre Grammat

Publié le 22/06/2020 - Mis à jour le 11/01/2021

Interdiction d’ouverture, réduction drastique du chiffre d’affaires, récession économique prévisible, la crise sanitaire de la Covid-19 a mis à mal commerces et TPE qui éprouvent des difficultés à payer leurs loyers.

Si l’on ignore le nombre de commerçants qui n’ont pu ou voulu régler leur loyer, on sait en revanche que dans les grands centres commerciaux, il s’élève à près de 80 %, ce qui laisse présager l’étendue globale de ces impayés. En effet, ces locataires le plus souvent de bonne foi souhaiteraient ne pas être les seules victimes du confinement et obtenir de leurs propriétaires une annulation de la dette ou, à tout le moins, un report et/ou un étalement de ces loyers impayés. C’est cette dernière disposition qui a été retenue par le gouvernement qui n'a pas jugé bon d'imposer aux bailleurs une perte sèche en leur faisant subir tous les risques de l'épidémie tout en promouvant cependant l’idée d’une « solidarité nationale ».

Aucune sanction envers les débiteurs jusqu’au 10 septembre 2020.

Au 1^er avril 2020 a paru au Journal Officiel le décret n° 2020-378 relatif au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de la Covid-19. Dès lors, à compter du 12 mars 2020 et jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire (soit au 10 septembre 2020), les entreprises qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité tel que défini par l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, ne pourront encourir de pénalités financières de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clauses résolutoire, pénale ou prévoyant une déchéance, voire d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de versement de loyers ou des charges locatives. On ne saurait se montrer plus explicite.

Des aménagements financiers au cas par cas.

Concrètement, ce sont les TPE (très petites entreprises) qui peuvent bénéficier de ces mesures si leur effectif n’excède pas dix employés, si le chiffre d’affaires de leur dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros et si le bénéfice imposable ne dépasse pas 60 000 euros, entre autres modalités. Reste que report et étalement de la dette doivent être négociés entre preneurs et propriétaires même si les principales fédérations – FSIF, l’AFG, l’ASPIM, le CNCC, la FFA et la Caisse des dépôts et Consignations – ont appelé leurs adhérents à annuler trois mois de loyers pour les TPE qui ont été contraintes de fermer, et à engager des discussions avec leurs locataires afin de trouver des aménagements au cas par cas. En cas de bailleurs « personnes privées », ce sera également la négociation qui sera de mise avec toutefois la possibilité, en cas d’échec, de recourir à la médiation ou à la conciliation.

Des aides gouvernementales au secours des TPE.

Au-delà de ces accords de gré à gré qui concernent le règlement des loyers impayés lors de la période de confinement, de nombreux commerces et TPE peuvent solliciter des aides (jusqu’à 1500 € auxquels s'ajoutent éventuellement un soutien complémentaire de 2000 € à 5000 €) auprès des régions et de l’État si leur chiffre d'affaires a connu une baisse d’au moins 50 % par rapport à celui des mois de mars et d'avril 2019 ou s’ils ont été contraints de cesser leur activité.

Des dispositifs en faveur des bailleurs.

En ce qui concerne les propriétaires, la loi de finance rectificative permet à ceux-ci de ne pas inclure les abandons de loyer (le cas échéant, bien sûr) dans leur revenu imposable et à déduire en totalité les charges afférentes à ces loyers abandonnés (attention néanmoins à distinguer du point de vue comptable l'abandon et l'impayé). Quoi qu’il en soit, sous réserve de nouvelles dispositions à venir en faveur des bailleurs et/ou des preneurs, il demeure probable que de nombreux cas ne pourront être réglés à l’amiable et seront portés devant les tribunaux dont les jugements ne manqueront pas de faire jurisprudence.

S’il ressort de l’ensemble de ces décrets que les locataires ne seront pas exonérés de leurs loyers, ils ne pourront encourir aucune action de la part de leurs bailleurs jusqu’au 10 septembre 2020, date à laquelle ils devront être en mesure de régler leurs termes impayés.

Pour en savoir davantage sur les dispositions d’accompagnement des entreprises par l’État, vous pouvez télécharger ce document (au format pdf) sur le site du ministère de l’économie et des finances.

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