Cession d’un bail commercial : la clause de solidarité cédant - cessionnaire inversée
Vous souhaitez reprendre un bail commercial, par exemple dans le cadre du rachat d’un fonds de commerce ? Etudiez avec une grande attention le contenu du bail, car vous pourriez découvrir certaines obligations qui n’étaient pas prévues dans votre offre. En effet, la plupart des baux commerciaux contiennent des clauses permettant de protéger le bailleur contre d’éventuels impayés du locataire.
Par exemple, la clause de solidarité classique oblige le locataire (cédant) qui cède son droit au bail, seul ou dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, de se porter garant des dettes locatives du repreneur (cessionnaire). Concrètement, cela signifie que si le nouveau bénéficiaire de la cession de bail ne paye pas son loyer et ses charges, le bailleur peut exiger d’être réglé par le locataire initial. Il s’agit donc d’un immense avantage pour le bailleur qui bénéficie d’une garantie supplémentaire en cas d’impayés. A noter que depuis la loi Pinel, cette garantie est limitée à une période de trois ans à compter de la cession du bail ou du fonds de commerce.
Comme son nom l’indique, la clause de solidarité inversée prévoit la situation inverse : c’est le repreneur du bail qui se porte garant de l’ancien locataire. Elle permet donc au bailleur de se retourner contre le cessionnaire dans le cas où le cédant aurait des dettes locatives antérieures à la date de cession du bail.
Une clause réglementée dans le cadre des procédures collectives
Initialement, la clause de solidarité inversée a été principalement mise en place pour servir de garantie au bailleur en cas de procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire). En effet, la loi prévoit que le locataire ne peut pas être poursuivi par le bailleur pour les loyers impayés antérieurs à l’ouverture d’une procédure : l’ensemble des créanciers ne peuvent être payés qu’à condition qu’un plan de redressement soit adopté par le tribunal, lequel plan mettant en place un échéancier qui peut courir jusqu’à dix ans. La clause de solidarité inversée, si elle est prévue dans le bail, permet de remédier à cette situation : en cas de défaillance du cédant (ancien locataire), mis en procédure collective, le bailleur peut se retourner contre le cessionnaire (repreneur du bail) pour le recouvrement des dettes locatives.
Mais dans les faits, la clause de solidarité inversée a largement dissuadé les candidats à la reprise d’une entreprise dans le cadre d’un redressement judiciaire, car elle imposait au cessionnaire de payer d'importants arriérés locatifs : les dettes de loyers représentaient parfois plus de deux fois la valeur du fonds de commerce… Une situation devenue problématique, puisque le but essentiel d’une telle procédure est le maintien de l’activité de l’entreprise et des emplois.
Afin de faciliter l’acquisition d’entreprises en difficulté, la loi Pacte du 22 mai 2019 a donc rendu les clauses de solidarité inversées inapplicables dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire. En revanche, elles s’appliquent toujours en cas de cession du bail d’une société en liquidation judiciaire : analysez bien le bail pour y déceler une éventuelle clause de solidarité inversée…
Notez enfin que la clause de solidarité inversée n’est pas réglementée hors du contexte des procédures collectives et que contrairement à la clause de solidarité classique elle n’est pas concernée par la limite des trois années suivant la date de cession.
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