Baux : précaire, dérogatoire, saisonnier, ils dérogent à la règle des baux commerciaux
En droit, est déclaré « précaire » ce qui s'exerce grâce à une concession ou à une permission toujours révocables par celui qui les a accordées. En revanche, l’usage courant du vocable implique plutôt quelque chose d’instable, de peu sûr, qui ne dure pas. Une nuance d’importance car quand il s’agit d’immobilier, on parle de « bail précaire ou dérogatoire » (deux vocables qui définissent un même contrat) pour caractériser une location destinée à une utilisation professionnelle et soumise à convention de durée. Il ne faut pas confondre avec la convention d’occupation précaire.
Pour une durée de trois ans.
Si le bail commercial « standard » s’établit pour une durée de 9 années au minimum, le bail précaire, lui, se conclut pour une durée maximale de trois ans, qu’il s’agisse d’une période continue ou d’un ensemble de baux dont les durées additionnées s’élèvent à trois ans. Néanmoins, toute médaille ayant son revers, le locataire ne saurait prétendre au renouvellement de son bail. Parvenu au terme de la période précisée dans le bail, il devra impérativement déménager et ne pourra, évidemment, exiger la moindre indemnité d’éviction au prétexte qu’il ne peut poursuivre son activité dans le local loué.
Le bailleur doit se montrer vigilant !
Cependant, le propriétaire est également assujetti à une certaine vigilance car si jamais il maintenait son occupant dans les lieux alors que le contrat précaire a expiré depuis plus d’un mois, l’occupant obtiendrait de facto un bail commercial « standard », soit pour une durée de neuf années ! Toutefois, ce dernier n’a aucune possibilité de rompre sa location par anticipation. Quoi qu’il arrive, il devra payer le loyer jusqu’à l'échéance de son engagement. Autre détail propre aux baux précaires, un état des lieux d’entrée et de sortie est devenu obligatoire depuis septembre 2017.
Mais aussi les baux saisonniers…
Autre version d’un bail à durée limitée, les baux saisonniers qui, ainsi que leur dénomination l’indique, s’appliquent à des locaux dans lesquels une activité n’est exercée que le temps d’une saison (au sens large du mot) : en montagne pendant les sports d’hiver, ou en zone estivale comme c’est fréquemment le cas dans les stations balnéaires où le tourisme ne perdure qu’aux beaux jours. Une période qui s’étend de trois à six mois le plus souvent. Nonobstant cela, le bail saisonnier est soumis aux mêmes règles que le précaire (pas de renouvellement, pas de rupture anticipée…). Vous aurez compris que ces baux spécifiques exigent une réelle circonspection et que l’assistance d’un professionnel reste hautement recommandée !