Bail dérogatoire : quelle date d’entrée dans les lieux prendre en compte ?

Une loi qui doit être précisée.

En effet, nous avions pu voir dans un précédent article, que les baux dérogatoires (également dits « précaires ») étaient strictement encadrés par la loi. Ainsi leur durée ne doit-elle pas excéder trois années (même en cas de renouvellements successifs), période au terme de laquelle le bail s’interrompt quoi qu’il arrive. Nonobstant cela, la jurisprudence et en l’occurrence des décisions de la cour de Cassation, sont venues éclairer le sujet sinon préciser quelques spécificités de ces baux dérogatoires.

Pour estimer une durée, il faut en connaître la date de début !

En effet, si l’article L145-4 du code du Commerce stipule que « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans », l’article suivant en modifie la donne en précisant que « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». Mais l’évidence s’impose : pour estimer la durée, faut-il encore déterminer la date effective du commencement de cette période ! Effectivement, quid si le preneur, dûment muni de son bail précaire, était déjà dans les lieux précédemment, quel que soit le titre qui justifiait cette présence ou même en l’absence de titre ?

Un cas symptomatique.

La cour de Cassation a donc tranché la question à plusieurs reprises en 2017 et en 2018 : c’est la date d’effet du bail dérogatoire qui fixe l’entrée dans le local commercial. Point. Et peu importe le contexte antérieur. Pour mieux comprendre cette décision, détaillons l’une de ces affaires. Soit une locataire qui donne son congé après six années d’occupation des lieux (en respectant les formes exigées par la loi, c’est-à-dire en prévenant son bailleur six mois avant cette deuxième échéance triennale). Mais elle s'aperçoit qu’elle aurait besoin de demeurer dans la place une année de plus.

La cour de Cassation a définitivement statué.

Elle sollicite auprès de son propriétaire, un nouveau contrat de location d’une année qu’il lui accorde. Au terme de ces douze mois complémentaires, la locataire ayant quitté les lieux, exige le remboursement de son dépôt de garantie. Ce que lui refuse son bailleur, estimant que ce bail reconduit répond aux mêmes conditions que le premier (autrement dit au régime « normal » d’un bail commercial qui devrait alors courir deux ans de plus) et non à la situation d’un contrat précaire. Et réclame par ailleurs le paiement des loyers de ces deux années supplémentaire estimant qu’ils sont dus au titre de la durée minimale d’un bail. Cependant, le tribunal lui a donné tort en indiquant qu’il était tout à fait valable de conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail statutaire d’une part et que la date à prendre en compte était bien celle de l’entrée dans le local selon les clauses du bail précaire d’autre part.

Une date cruciale !

Dès lors, alors qu’un certain flou juridique pouvait régner quant à la durée réelle d’un bail dérogatoire, la plus haute instance judiciaire a renouvelé sans ambiguïté possible sa position : on ne doit pas considérer la date d’entrée initiale mais celle indiquée au bail dérogatoire, peu importe que le locataire ait occupé les lieux préalablement, que ce fût avec ou sans titre. Une échéance effective qui sera également cruciale pour déterminer la durée du bail précaire qui ne saurait, encore une fois, excéder trois ans au risque d’être, de fait, considéré comme statutaire et obéir ainsi aux règles communes des baux commerciaux.