Bail commercial : qui peut acheter ?

Un bail commercial peut concerner un fonds de commerce, un fonds industriel ou artisanal. Il peut éventuellement s’agir d’un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.

C’est celui qui va exploiter le local commercial qui est censé signer le contrat de bail commercial. Ce n’est possible qu’à la condition qu’il soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Un régime protecteur

Le statut des baux commerciaux relève des articles L145-1 et suivants du code de commerce. C’est un régime protecteur. La durée minimale du bail est de 9 ans. Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Toutefois, un état des risques naturels et technologiques doit être joint au bail. De même, la répartition des impôts, charges, etc., doit être précisée sur le contrat.

Si le loyer est payable d'avance (terme à échoir), le montant du dépôt de garantie est généralement égal à un trimestre de loyer. En revanche, si le loyer est payable à terme échu, le dépôt de garantie s'élève souvent à deux trimestres de loyer.

Pendant le bail, le locataire est pratiquement inamovible sauf cas exceptionnels et à condition d'être indemnisé par le propriétaire. En principe, le locataire a droit au renouvellement du bail (propriété commerciale). Si le bailleur ne souhaite pas le reconduire, il est tenu de verser à son locataire une indemnité d’éviction. Cette indemnité peut être équivalente à la valeur vénale du fonds.

Pas-de-porte : traitement fiscal

Le locataire peut éventuellement payer un "pas-de-porte" lors de son entrée dans les lieux. Contrepartie de la propriété commerciale, il s’assimile à un supplément de loyer ou à une indemnité. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). En revanche, si le "pas-de-porte" est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.

Revalorisation de loyer bridée

Si le montant du loyer initial est fixé librement entre le bailleur et le locataire, un plafond légal interdit les augmentations excessives. Le plus souvent la revalorisation du loyer se fait en référence à l’indice des loyers commerciaux (ILC). En cours de bail, le loyer peut être révisé selon 2 modalités précisées dans le contrat : la révision triennale (légale) ou selon une autre périodicité de révision précisée dans le contrat (conventionnelle)

Le locataire peut donner son terme à l’issue de chaque période triennale (3/6/9 ans) en cédant son bail. A l'expiration de chaque période triennale, le locataire a la possibilité de demander la résiliation anticipée du bail commercial. Le locataire doit donner congé au bailleur par acte d'huissier ou par LRAR en respectant un préavis minimum de 6 mois et il n'est pas tenu de motiver sa décision. Il peut aussi vendre son droit au bail, par exemple s’il fait affaire avec un commerçant exerçant une activité différente de la sienne.

De son côté, le propriétaire peut récupérer son bien au terme du bail ou à la fin d'une période de trois ans, dans des circonstances exceptionnelles. Si le locataire ne paie pas son loyer, il est fondé à demander la récupération rapide de son bien à condition que le bail ait été établi par un notaire.

Bon à savoir : faute de signature d’un bail commercial, le locataire peut aussi signer un bail précaire. Sa durée ne peut être supérieure à 3 ans. Cette durée maximum de 3 ans est applicable depuis le 1er septembre 2014 (loi Pinel – loi n° 2014-626 du 18 juin 2014). Avant cette date, la durée maximale était fixée à 2 ans. Un délai, qui, en pratique, était parfois jugé insuffisant pour évaluer la rentabilité d'une affaire. C'est essentiellement pour cette raison que la loi Pinel de 2014 a augmenté d'un an la durée maximale.