Bail commercial : quelles sont les obligations du locataire ?

Généralement, les personnes immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers signent un bail commercial pour disposer de locaux où exercer leur activité professionnelle.

Ce bail génère des obligations réciproques pour chacune des parties.

Les principales obligations du locataire (preneur) vis-à-vis du bailleur sont les suivantes :

1 : Paiement du loyer et des charges

C’est la principale obligation du locataire. Les parties disposent d’une grande liberté pour déterminer les modalités du paiement : périodicité, date, mode de règlement, etc.

La prescription des loyers, c’est-à-dire la période au-delà de laquelle le bailleur ne peut plus réclamer une dette locative, est fixée à 5 ans. 

Bon à savoir : la preuve du paiement du loyer porte sur le locataire. La remise d'une quittance de loyer est une obligation légale pour le bailleur.

Si le loyer n’est pas réglé, le bailleur peut intenter une action en paiement, voire une action en résiliation du bail.

2 : Obligation d’utiliser les lieux conformément à la destination prévue

Le bail commercial détermine à quels usages sont destinés les lieux loués. Le preneur doit exploiter le local conformément à ce qui a été prévu initialement.

Selon les cas, le bail peut spécifier qu’une seule activité pourra être exercée au sein du local ou en autoriser plusieurs. Il peut également être « tous commerces ».

Le locataire est tenu d’exploiter l’activité prévue, sauf cas de force majeure (cessation d’activité, etc.)

3 : Obligation relative à la réalisation de travaux et à l’entretien des lieux loués

Les dépenses d'entretien et de réparations courantes, dites dépenses locatives, sont à la charge du locataire. Dans les grandes lignes, le preneur est tenu de réaliser les travaux locatifs et le menu entretien des lieux. En revanche, les gros travaux restent à la charge du bailleur.

Sont considérées comme étant liées à l'occupation des locaux, et comme incombant au locataire, les charges suivantes :

- les dépenses courantes d'eau, de gaz et d'électricité ;

- les dépenses d'entretien et de réparations courantes : peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs, etc. ;

- les dépenses d'équipement de la copropriété : quote-part des frais d'ascenseurs ou des charges du personnel d'entretien ;

- les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique ;

- les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont bénéficie le locataire : taxe foncière, taxes additionnelles à la taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères, etc. ;

Bon à savoir : l'obligation pour le locataire de supporter des charges liées à la propriété des locaux doit être expressément stipulée au contrat. Si ce n’est pas le cas, ces charges ne sont pas récupérables par le bailleur. Il en est redevable

4 : Obligation de libérer les lieux et de les restituer en bon état à la fin du bail (articles 1730 et 1731 du Code civil).

Cette libération implique que le locataire rende la chose louée dans son état primitif. Si les parties ont réalisé un état des lieux lors de la prise en possession des locaux, le locataire doit les restituer dans leur état initial (hors obsolescence).

Bon à savoir : depuis juin 2014, l’état des lieux est obligatoire lors de la conclusion du bail et à la restitution des lieux.

En pratique, le locataire est tenu :

- d’évacuer les lieux après les avoir débarrassé ;

- d’enlever tous ses effets mobiliers afin de restituer un local nu.

- de rendre les clés au bailleur ou à son représentant en fin de bail, ce qui matérialise la libération des lieux loués.

Bon à savoir : une fois le bail expiré, le locataire qui se maintient indûment dans les lieux devient débiteur d’une « indemnité d’occupation ».

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