Bail commercial : pas-de-porte et dépôt de garantie

Le pas-de-porte, une pratique légale.

S’il tend à tomber en désuétude, le pas-de-porte reste une pratique légale mais aucunement obligatoire. Il s’agit d’une sorte de droit d’entrée que le propriétaire des murs peut réclamer au preneur au moment de la signature du contrat de location initial, souvent en échange d’un loyer réduit. Son prix est absolument libre et négociable entre les deux parties en sachant qu’il ne sera pas remboursé au terme du bail car définitivement acquis au bailleur. Au gré des parties, ce pas-de-porte pourra être payé en un seul versement ou échelonné en s’ajoutant aux termes futurs. À noter que son montant est soumis à la TVA au taux normal de 20 %.

Une clause dûment précisée dans le bail.

Par ailleurs, il est primordial que ce pas-de-porte soit clairement défini au sein d'une clause du contrat car dans le cas où il s’agirait d’un supplément de loyer, et uniquement dans ce cas, le locataire pourra le déduire de ses bénéfices annuels, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (un neuvième par an pour un bail de 9 ans, par exemple). Ce qui peut avoir un réel intérêt bien sûr pour le locataire mais aussi pour le bailleur car ce pas-de-porte pourra être pris en compte au moment du renouvellement du bail à l’heure de réviser le tarif du loyer. En revanche, ce dernier devra en déclarer la valeur au fisc au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) car imposable.

Une fiscalité différenciée.

Si ce pas-de-porte est qualifié d'indemnité, par exemple s’il s’agit d’avantages commerciaux offerts par le bailleur, le locataire ne pourra ni l'amortir, ni le déduire. Le propriétaire, quant à lui, ne sera pas imposé fiscalement même si Bercy s’arroge le droit de le requalifier afin de le rendre imposable, au quel cas ce seront les tribunaux qui trancheront… Notez également que les parties peuvent convenir que le pas-de-porte sera considéré pour une partie comme indemnité et pour le reste comme supplément de loyer.

Le dépôt de garantie n’est pas une obligation.

Si aucune loi n’oblige à un dépôt de garantie, nombreux sont les bailleurs qui l’exigent, histoire de se prémunir d’éventuelles mésaventures comme un impayé de loyer ou la détérioration anormale du bien. Ce cautionnement sera dûment stipulé dans le contrat de location et devra être remboursé au locataire à son départ des lieux. En règle générale, si le loyer est à échoir, il correspond à un terme de location (qui peut être mensuel ou trimestriel…). En cas de paiement à période échue, il pourra s’élever à deux termes.

Le cautionnement peut être producteur d’intérêts.

Cela dit, ces évaluations ne sont pas le fruit du hasard car la législation indique que si ce dépôt de garantie, ajouté au loyer perçu, dépasse deux termes, l’excédent perçu par le bailleur produira des intérêts au profit du locataire selon le taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre. Par exemple, si le terme est mensuel et payable à période échue, la somme qui excède deux mois de loyer sera alors productrice d’intérêts. À noter que ce dépôt de garantie n’est jamais soumis à la TVA.

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