Bail commercial : le changement d’activité ou « déspécialisation »
Mieux vaut prévoir…
En dehors de ces deux cas, le changement d’activité du local loué obéit à un certain nombre de formalités, à commencer par une demande d’accord du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), faute de quoi ce dernier serait en droit de résilier le bail. Si celui-ci refuse ce changement qu’on appelle une « déspécialisation », il reste néanmoins au locataire des solutions de recours, notamment en saisissant le tribunal de grande instance (TGI), ce qui implique des délais et des coûts. Il apparaît donc souhaitable, autant que faire se peut, de prévoir une destination aussi étendue que possible à la signature du contrat initial.
Le bail « tous commerces ».
Même si, dans sa dénomination, ce bail induit la possibilité d’exercer tout type de commerce, il existe cependant quelques limites à cette liberté. Ainsi l’activité pratiquée doit-elle correspondre aux statuts de la société qui l’exploite. De la même façon, l’affectation du local devra-t-elle être respectée (on ne transforme pas un magasin en manufacture !) et en cas de copropriété, il sera peut-être nécessaire que la décision soit validée en assemblée générale des copropriétaires. Ce qui suppose que la nouvelle destination des lieux n’apporte pas de nuisances et se conforme au règlement de l’immeuble.
La déspécialisation partielle.
La notion d’activité connexe ou complémentaire se révélant dans les faits un concept largement subjectif, il est imaginable que le bailleur la conteste au locataire. Obligeant celui-ci à recourir à un avocat pour porter l’affaire devant le TGI. En revanche, si le propriétaire n’a pas donné de réponse à la demande de l'occupant par LRAR dans les deux mois suivant sa réception, son consentement sera réputé acquis. Il est à noter que la jurisprudence récente précise que le bailleur n’est pas tenu de motiver son refus.
La déspécialisation plénière.
Il s’agit ici de la volonté du locataire de réviser totalement la destination du bien loué, autrement dit de changer d’activité. Pour que cela soit envisageable, il doit y être contraint par de réelles nécessités économiques et que cette modification lui occasionne une rentabilité future. À charge pour lui de le démontrer par tous moyens. Mais cette exploitation doit bien sûr se révéler compatible avec l’objet social de son entreprise et la situation de l’immeuble, et ne pas entraîner de nuisances particulières pour le voisinage.
Une augmentation du loyer devient possible.
La déspécialisation plénière doit être motivée et notifiée par LRAR ou par huissier au bailleur qui ne pourra s’y opposer que pour des motifs graves et légitimes. À noter que son absence de réponse dans les trois mois vaut acceptation de sa part. Si le propriétaire accepte ce changement total d’activité, il est alors en droit d'augmenter le loyer s’il apparaît que cette nouvelle destination des lieux a modifié de façon significative la valeur locative du bien. De plus, il est tenu de déclarer ce changement d’utilisation des locaux auprès des services des impôts.
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