Bail commercial : durée et renouvellement

Une durée minimale.

La loi se veut protectrice pour le locataire puisqu’elle stipule qu’un contrat de bail commercial ne peut en aucun cas être conclu pour une durée indéterminée mais pour 9 années au minimum, même si l'occupant peut, au terme de chaque période triennale, signifier son congé (avec quelques réserves cependant, singulièrement pour les résidences de tourisme ou les locaux de stockage, les bureaux ou encore en cas d’une durée supérieure à 9 années). Sont toutefois exonérés de cette durée minimale les locations saisonnières et les baux dérogatoires.

Le bail saisonnier échappe à la règle.

Comme sa dénomination l’indique, la location saisonnière déroge à la règle et bénéficie de ce qu’on appelle un « bail précaire » aux conditions très spécifiques. Le contrat de location s’applique le temps d’une saison, avec une date de fin précisée dans les clauses, et ne nécessite donc pas pour le locataire de donner son congé. Corollaire, le bail saisonnier n’entraîne aucun renouvellement automatique même si le preneur peut en conclure plusieurs la même année, ou pour une même période année après année.

Le bail dérogatoire également…

De manière identique, le bail dérogatoire permet aux deux parties de ne pas s’engager sur un temps long. Sa durée ne doit pas dépasser trois ans (même s’il est renouvelé à plusieurs reprises), et à l’instar du saisonnier, le locataire ne peut pas prétendre à un renouvellement après trois années de location. Bailleur et preneur se sont engagés pour une durée ferme et ils ne peuvent donc pas donner congé à l’autre partie. Ainsi le locataire devra-t-il poursuivre le règlement de ses loyers jusqu’au terme du contrat de location même en cas de départ anticipé.

Prolongation et renouvellement.

Dans son principe, un bail commercial (hors saisonnier et dérogatoire) se prolonge automatiquement et ne cesse réellement que si le locataire ou le propriétaire signifie son congé à l’autre partie. Mais il peut être avantageux pour l’occupant de notifier à son bailleur une demande de renouvellement car en cas de tacite reconduction, il ne bénéficierait plus de la réglementation sur le plafonnement du loyer au-delà de la douzième année de location ! Il aura alors tout intérêt à faire une demande de renouvellement du bail six mois avant son terme. S’il s'y oppose, le bailleur sera tenu de lui verser une indemnité d’éviction en réparation du préjudice subi sauf s’il peut arguer d’un motif grave et légitime.

Une possible augmentation de loyer.

De son côté, le propriétaire peut engager le renouvellement du bail, le plus souvent pour modifier le montant du loyer. Il doit alors dans un premier temps signifier son congé au locataire accompagné d’une offre avec un nouveau tarif. Le locataire peut refuser cette augmentation mais il devra saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal de grande instance en cas d’échec d’un accord entre les deux parties. Cependant, la loi Pinel de 2014 a introduit une protection complémentaire pour le locataire puisque le propriétaire ne peut plus proposer un montant supérieur à 10% du dernier terme perçu.

La résiliation du bail : le congé.

Le locataire peut signifier son congé au terme de chaque période triennale, un droit que ne saurait interdire contractuellement le bailleur sauf si la durée initiale se montre supérieure à 9 ans ou s’il s’agit de bureaux, d’entrepôts ou de locaux construits pour un usage unique. Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l'échéance du contrat par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception et en observant certaines formes. La date du préavis devient celle de la première présentation de cette lettre. Deux cas font exception à la règle : si l'occupant prend sa retraite ou est bénéficiaire d’une pension d’invalidité, il peut à tout moment donner son congé mais toujours avec un préavis de six mois. Une dérogation qui vaut également pour les ayants droit en cas de décès du locataire.

Le congé signifié par le propriétaire.

Si le bailleur peut résilier son engagement avant son terme, et uniquement par acte d’huissier et en respectant la forme prévue par la loi, il ne peut le faire qu’à chaque échéance triennale. Ce qui entraînera de fait le versement d’une indemnité d’éviction sauf si le bâtiment loué connaît des travaux de construction ou de démolition ou bien sûr si le locataire ne respecte pas ses obligations de paiement du loyer dans le cas où une clause résolutoire aura été stipulée dans le bail. Une fois encore, en cas de litige, ce sera le tribunal de grande instance qui tranchera.

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