Bail commercial : à qui revient la charge de la mise aux normes ?

La loi Pinel de 2014 a changé la donne.

A priori, tout devrait être simple dans le meilleur des mondes puisque les clauses du bail doivent clairement énoncer ce qui revient à la charge de chacune des deux parties. Hélas, la réalité se montre un peu plus complexe car la loi Pinel du 3 novembre 2014 est venue bouleverser des habitudes solidement ancrées. Il s'avère donc utile de différencier les baux signés avant cette date et ceux contractualisés ou renouvelés depuis lors.

Avant 2015, seuls les termes du bail prévalent.

Pour les baux signés ou renouvelés jusqu’à 2014, seuls les termes du contrat de location font foi. Autrement dit, s'il est expressément spécifié que les travaux, notamment de conformité (accès aux personnes à mobilité réduite, sécurité électrique ou incendie, hygiène…) sont de la responsabilité du preneur, celui-ci ne pourra pas s'y soustraire et ce, quelle que soit la nature de ces travaux, même en cas de grosses réparations. Attention cependant car la jurisprudence a souligné la nécessité que ces charges revenant au locataire soient formellement énoncées et que tout « flou artistique » permettait aux juges, le cas échéant, de les attribuer au bailleur. Corollaire de ce qui précède, si rien n’a été précisé à cet égard dans le bail, la facture de ces travaux de mise aux normes doit être obligatoirement réglée par le propriétaire.

De l’importance des clauses dérogatoires.

Avec la loi de 2014, et plus particulièrement l’article R145-35 du Code du commerce, les choses ont quelque peu changé. En effet, une subtilité juridique a été introduite même si demeure le principe qu’en l'absence de clause dite dérogatoire (qui affecte au locataire partie ou totalité des charges de mise en conformité) les travaux doivent être acquittés par le bailleur. Désormais, peu importe ce que la clause dérogatoire stipule dans le contrat de location, s’il s’agit de grosses réparations, celles-ci reviennent forcément au propriétaire du local. Rappelons pour mémoire les termes de l’article 606 du Code civil auquel se réfère la législation :

« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

Vous aurez compris que même si le bail indique que les grosses réparations sont du ressort du preneur, cette clause est réputée non écrite car contraire à la loi. Évidemment, comme toujours, la qualification de grosses réparations peut être parfois « interprétée » par le juge mais avec certaines limites cependant…

Une fois encore, l’accompagnement d'un professionnel s'impose.

Ces articles de loi peuvent prêter à confusion pour les néophytes des arcanes juridiques car la législation précise par ailleurs l’obligation de délivrance du bailleur. Pour l'énoncer plus explicitement, le propriétaire a l’obligation de délivrer au locataire un local conforme à sa destination. Mais dès lors que ce dernier a pris possession des lieux, ce sont les termes du contrat de location qui déterminent la répartition des charges et travaux éventuels (avec l’exception, comme nous l’avons vu plus haut, des « grosses réparations »). C'est dire et répéter l'importance du bail commercial dont la rédaction devrait être confiée à un professionnel afin d’éviter mauvaises interprétations futures et risques de procédures judiciaires ultérieures.