Estimation Villa Le Bouscat Centre-Ville

Voici à titre d'exemple, une estimation que notre équipe a récemment effectuée concernant une magnifique villa située en plein Centre-Ville de Le Bouscat, à proximité immédiate de l'arrêt Mairie du Bouscat du Tram D.

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" Madame et Monsieur...

.. Avenue de la libération Charles De Gaulle

33110 LE BOUSCAT

Le Bouscat, le 09 janvier 2020

Madame, Monsieur,

Je fais suite à notre rendez-vous du 07 janvier 2020 pendant lequel vous m'avez fait visiter votre bien sis:

... avenue de la libération Charles De Gaulle- LE BOUSCAT (33110)

Consistant en une villa édifiée de plain-pied sur un terrain cadastré section 000 AB numéro... pour une contenance de 07 ares et 70 centiares soit 770 m2 et comprenant :

- Une entrée avec rangements (8m2), un wc, une pièce à vivre avec cuisine ouverte (53m2), un cellier attenant (15m2), un double garage (40m2), dégagement, trois chambres (14m2, 12m2 et 13,45m2), une suite parentale avec salle d'eau/wc et dressing (23m2), une salle de bains (12m2) et un wc indépendant.

Surface totale : 203,45 m2

A l'extérieur, une terrasse plein ciel de 60m2 en bois exotique, une piscine maçonnée de 4X12m, un pool-house le tout sur un jardin clôturé, arboré et paysagé.

Nous avons pris en compte dans notre estimation :

- Les grands paramètres du marché immobilier de Le Bouscat et de Bordeaux Métropole

(Source : barometre.immobilier.notaires.fr)

Le prix médian des maisons à Le Bouscat : 457 700 €

La tendance très récente des prix sur les 3 derniers mois : 3,4%

La tendance récente des prix sur les 12 derniers mois : -4,1%

La tendance longue sur les 5 dernières années : 43%

La fourchette des maisons : entre 340 000€ et 580 000€

Cf annexes

- Les transactions réalisées à proximité (sources : fichiers PERVAL, PATRIM et CENTURY 21)

 Critères retenus :

Ventes réalisées dans un rayon de 500 m environ autour de votre bien

Maisons de 170m2 à 300m2

Construction ou rénovation de moins de 10 ans

Nombre de pièces : 5 à 10

Surface du terrain : entre 500m2 et 1300m2

Cf fiches détaillées en annexe

Le marché constaté pour ce type de bien s'établit donc dans une fourchette de valeurs comprises entre 580 000 € et

700 000€, avec une moyenne à 640 000€.

- Les caractéristiques particulières du bien estimé à savoir :

Principaux atouts :

Le quartier récent, agréable et résidentiel

La proximité immédiate du centre-ville du Bouscat, des écoles et du tramway ligne D

La superficie du terrain entièrement clos et l'espace en pleine terre

Le calme et l'intimité préservée en centre-ville

Le parfait état de votre villa

Les garanties : décennale, biennale et dommage ouvrage

Le chauffage au sol et la production d'eau chaude par pompe à chaleur géothermie

Le respect des normes de la règlementation thermique RT 2012

La taille de la pièce à vivre et des chambres

La réalisation et la qualité de la piscine maçonnée, liner armé, sécurisée par un volet immergé et chauffée par pompe à chaleur

Les espaces extérieurs généreusement paysagés par des palmiers excelsa et butia capitata, l'olivier centenaire, les cyprès, les phormiums tenax ainsi que l’entretien et la haute qualité du gazon parfaitement uniforme grâce à l'arrosage automatique.

Les objections possibles de certains acquéreurs :

Le projet de construction sur le terrain voisin

La relative proximité du l'avenue de la libération Charles De Gaulle qui pourrait gêner certains acquéreurs très sensibles au bruit

L'absence de parking extérieur

Éléments examinés pour cette estimation :

- Le titre de propriété

- Le permis de construire

- La DACCT (Déclaration attestant l'achèvement de la conformité des travaux)

- L'attestation RT 2012

- Le CCMI (Contrat de construction de maison individuelle)

- Le contrat de maîtrise d'œuvre

- L'étude de sol

Élément non examiné à ce stade pour cette estimation :

- Le dossier de diagnostic technique à réaliser pour la mise en vente de votre bien

Valeur de Marché

Valeur pour lequel un bien immobilier peut faire l'objet d'une transaction :

- entre les parties bien informées sur le marché, prudentes, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence dite "normale",

- dans un délai prévisible en adéquation avec la moyenne des biens comparables,

- après avoir fait l'objet d'une commercialisation adéquate, d'une publicité et d'une promotion ayant permis à la majorité des acquéreurs potentiels d'en prendre connaissance et d’avoir accès de manière qualitative (mandat confiance partagé au sein de notre réseau)

Compte tenu du marché immobilier actuel et sous réserve que des recherches (termites, ERP...) ou des examens plus approfondis (surfaces audit technique, certificat d'urbanisme...) ne fassent apparaître de servitude particulière, d'engagement contractuel ou l'existence d'éléments pouvant compromettre la santé du bâti et ou de ses occupants, ayant une incidence, en plus ou en moins, sur la détermination du prix de votre bien, le bien estimé se situerait dans une fourchette de marché comprise entre 750.000 et 800.000 €.

Valeur de convenance

Acheteur pour lequel un actif particulier a une valeur de convenance en raison des avantages spécifiques découlant de sa détention dont les acquéreurs ordinaires sur le marché ne bénéficieraient pas (exemple : séparation avec garde alternée, rapprochement familial...). Sur la base d'une "prime de convenance" pouvant atteindre 15% de la valeur de marché, vous pourriez alors espérer une négociation autour de 900 000 €.

En vous remerciant de la confiance que vous voulez bien nous témoigner et restant à votre disposition pour participer à la vente de votre bien dans les meilleures conditions, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

Dayan LOMONT

Directeur d'agence

Century21 Hesteda

Pièces jointes

- Barème d'honoraires Century21 Hesteda

- Plan cadastral et contenance

- Barème immobilier Notaires

- Liste de ventes réalisées (Fichier Perval et Century21)

Pour votre estimation offerte et sans engagement :

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